房市周期及抄底之我见

（今年6月-7月初写了几篇关于房地产周期，顶点及未来几年的预测，现在挑选几篇请各位大师指导）

房地产的周期性在过去100多年都是有记录的。最近几篇小文都是按过去3个周期的历史数据来寻找的规律。因为上一次周期CYCLE3和现在正在进行的CYCLE4最接近（时间好涨幅角度），所以我把从1996年1月份到2022年5月份的MEDIAN HOME PRICE  数据PLOT到一起，同时做了一个未来几年的房价预测。

                      1996年1月到2022年5月的数据来自https://www.zillow.com/research/data/

首先简单介绍一下房地产周期的4个PHASE：1. RECOVERY 2. EXPANSION 3. HYPERSUPPLY 4. RECESSION。RECOVERY AND RECESSION都是捡DEAL的时机，VACANCY比较高，但是法拍屋等不良资产也比较多，房价也是最低（当然RECOVERY房价是在回升的过程，RECESSION是房价在下跌的过程）。EXPANSION就是在供不应求的情况下，建商开始加大施工幅度，房价开始比较快速的增长。HYPERSUPPLY就是房源开始过多，房价也在高位，最终达到供过于求，房价开始下调。

封面图的横坐标的0对应的是1996年，每一个格GRID是一年，312的位置对应的就是2022年，324对应的就是2023年。参考CYCLE3的数据，我预测2022年房价到顶，封面图的DOTTED RED LINE是我对接下来几年的预测：会有一个和增长幅度对称性的下调（CYCLE3就是对称性的上涨和下跌），在2024年进入RECESSION，然后2026之后进入RECOVERY。

同时可以看看整体的走向（绿色的斜线）也是相呼应的，CYCLE3的低点在这个绿色的斜线下面我觉得是合理的，因为上次的次贷危机冲击太大，房价掉的超出合理范围。

值得注意的是，这个是对全美房价的统一预测，具体到每个城市，甚至同一个城市的不同区域，跌幅程度都会不一样。而且任何时候都有DEAL，尤其在通货膨胀这么严重的情况下，地产还是最好的抗通货膨胀的资产。

所有的小文都是个人观点，不作为投资建议。

所有跟帖： 

• 简单一点的话，大趋势 看利率 看股市 -绣球花开- ♀ (41 bytes) () 10/08/2022 postreply 11:30:36

• Hyper-supply 阶段目前在加州不严重。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 10/08/2022 postreply 11:48:03

• 现在美国大部分地区，都降价，成交慢（zillow上一清二楚), 如果明年春天，市场上待售的房子更多，成交更慢，就是 -trimtip- ♂ (33 bytes) () 10/08/2022 postreply 12:09:07

• 跌5年到底？ -pangxiong- ♀ (0 bytes) () 10/08/2022 postreply 13:59:15

• 按这个红色曲线，大概跌两年，大部分从今年10月份到明年底 -红叶之- ♀ (48 bytes) () 10/08/2022 postreply 14:26:28

• 问题是现在有hypersupply 吗. 市场上房源很少 -arewethereyet- ♂ (0 bytes) () 10/08/2022 postreply 17:17:59

• 没有hypersupply，有些卖家还转租了，出租屋多了不少， 所以租房市场也缓慢了。 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 10/08/2022 postreply 17:24:01

• 现在是AFFORDIBILITY造成需求大减，同时建商之前是压着INVENTORY到很后面的STAGE才RELEASE出 -红叶之- ♀ (136 bytes) () 10/08/2022 postreply 17:58:58

• X轴线的数字是什么？ -挚友- ♂ (0 bytes) () 10/09/2022 postreply 14:59:04

• 年份。数字0的位置是1996年1月， 数字312的位置对应2022年1月， 数字324对应2023年1月 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/09/2022 postreply 17:20:40

• 改好了横坐标但是被置顶不然更新了-_-|| 大家请将就着看 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 10/09/2022 postreply 22:09:24