【午茶】奔财务自由的思路要素：做好+做漂亮你的税表

来源: 可口可言于 2022-01-05 12:22:28 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3240 bytes)

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在投房过程中，遇到一些客户contractor，他们喜欢报税很低，确实他们有不少现金收入，或者客户对象是自住客（业主也不会发1099）。于是，当事人理所当然就不报或者少报，反正省下来的可都是真金白银。

现在我们来换个思路，如果你的目标仅仅是赚钱，以上这种办法，只要不被IRS抓到，当然是天地我逍遥。但是，如果你的目标是奔财务自由，那么请你必须要调整思路。以下我来说道几个原因：

1）一个W2或者一份税表，只能带MAX10个民居贷，只能保证你的投房起步与初级发展。因为你会受制于数量这个BASE。没有量，无法起飞。

2）如果要升级到投房的中高级阶段，商贷是助攻神力，跑马圈地，如虎添翼，帮你实现质的飞跃。在房市上升期，真正帮你减低时机成本。

3）民居贷注重的是你是否有稳定+源源不断的收入，W2是民居贷最喜欢的一个标准，如果没有W2，那么你自雇做生意至少提供最近2年的税表。DTI=45%（以前是43%）因此，你税表上的gross income, taxable income都是十分重要的数据。你报税低，最终只能搬石头砸自己的脚吧。我们有handyman一年赚10多万，但是报税仅仅2，3万，当然拿不到贷款。这10年投房的发展红利就和你无关了。真正是捡了芝麻，丢了N多的西瓜。

4）商贷除了以上的税表要求之外，其实他们更看重你的business model。据说VC风投也是最先看毛豆。而且因为银行的商贷大多自己持有，不会打包转卖，因此他们对业主的审核更加严格小心。

我们的核心商贷银行VP曾经给我讲了一个故事，大受启发。他说他们银行最近拒了一个大客户cash out refi。那业主有一个大仓库，大概几十万尺，自用一部分，其他分割租给若干小商户，full leased，M to M，现金流很不错。但是他们拒的主要原因就2个：1）大仓库分租给小商户，M to M，从银行角度看来，租约不稳定，商户随时可以撤离，因此风光的现金流是有大泡沫的；2）业主cash out refi的目的不是为了把仓库维修提升，因为他另外有一大块地处于CD状态，即将到期，他想投钱过去，尽快搞开发。银行认为客户做这个新生意不仅没有任何背景与经验支持，而且后续要大资金不断追投，客户的资金链必然大受考验。因此评估结果是风险远大于收益，拒了。商贷的世界里，银行更注重风控，而不仅仅是赚钱那么简单。

总之，如果你还混在民居贷，那么先把你的税表做好做漂亮，养成你良好的报税习惯，因为这些都是你的光荣历史，以后等你乌鸡变凤凰，打算与银行合作商贷的时候，这些都是有力的敲门砖。一旦你找到最合拍的商贷银行，合作得如鱼得水，那你的投房速度是开上了高速公路。当然，如何找到最佳的商贷，以后有机会再说说我经历的小故事吧。个人观点，谢谢关注！