HELOC新手问题请教

向各位前辈请教几个问题，请不吝赐教。感谢！

本人现有一套自住房一套出租房，均为SFH, 总净值接近100万。以前不懂利用房子的价值买房，都是凑够了现金首付，才买的房。在这个论坛学习了很多，才知道还可以更大胆些。所以有如下的问题：

1. 我计划今年在达拉斯地区再买入一个投资房，但是不确定什么时候买，也不确定是否一定买，在等好的deal，也许永远等不到那就不买了。投资房的首付可能缺6-8万左右。我现在的投资房是30年固定3.125%, 自住房去年refinance过是15年固定2.5%，应该都是不错的利率。像我这种情况是否申请HELOC最好？还是Home equity loan? 还是Cash out refi?

2. 如果申请HELOC，是找我之前买房的loan agent，还是直接去我的开户银行(BoA) 还是自住房的mortgage lender? 现在是不是HELOC都不允许购买投资房？

3. 之前考古记得有前辈说HELOC一定要贷能贷到的最高金额，为什么？比如我只需要10万现金，但是可以HELOC50万，那应该是要贷50万吗？使用了HELOC贷款后就一直按照总贷款额收利息吗？还是说就只收花掉的那部分贷款的利息？

4. 如果我今年没有买投资房，就是说我没有使用HELOC贷款，除了closing cost/管理费(if any)，我是无需支付任何利息或其它费用吧？如果明年或者以后决定根本不买，HELOC贷款可以退回吗？如果不能退，我也是无需支付任何利息和费用，对吧？

5. 最后2个问题和HELOC无关：大家在计算家庭净资产里面房产净值的时候，是市值-贷款额，还是市值-贷款额-卖房中介费(6%)。两者相差很多啊。

6. 我之前的投资房买的早，月现金流可以达800-1000，但是达拉斯地区现在很难找到正现金流的投资房了。运气好的话可以持平或者100-200现金流。不知道北德州未来几年升值前景如何？今年买会不会买在山顶上？

不好意思，一次问的问题太多，因为要学习的东西太多了，万分感谢各位前辈！

所有跟帖： 

• 你这情况一定是去贷最大额度的HELOC！我倾向用贷款经纪去找利率好的银行，有的经纪不做HELOC，那就自己找几家银行问问。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 07:59:19

• 感谢回复！所以HELOC贷款只要不用就不会产生利息和费用，对吧？ -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:07:40

• 是的！但是现在有些银行，即使你一分钱不用，也会收十几二十块的年费。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:10:44

• 嗯嗯，感谢解惑！ -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:11:47

• 不产生费用，但计入负债。可用heloc以现金抢房，租出去后再做refi，根据财务状况可保留重复使用或关掉。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:17:51

• 高从未想过还可以这样，哎，过去10年白白错过了多少机会啊 -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:44:53

• 和我家一模一样啊，也是一自住房一投资房，全现金，LD突然想退休躺平了才想起来去申请HELOC,虽然并不需要这些钱 -whatif2007- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:53:29

• 握手握手，我们都是后知后觉 -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 09:13:52

• 请问HELOC不用的时候也会计算入负债吗？如果用了，是把每月该还的利息计入负债是吗？ -托雷松- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 12:48:12

• 同问 -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 15:30:26

• Heloc 很多银行免费作，不要钱，可以去问问，如果你有credit union 银行，更好。不少银行还有促销rate, 比如第 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:54:00

• 第一年.99% 利率，如果你不等着用钱，就没什么意义了 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 08:54:54

• 非常有用的信息，多谢！ -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 09:14:59

• HELOC申请了再说；反而需要下目标的是今年要买，就一定能找到合适的，看你多努力了，而不是等着馅饼掉身上 -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 09:30:01

• 谢谢鼓励！北德州地区前几年涨疯了，怕买了就跌，所以想尽量保证持平或者微现金流 -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 09:50:51

• 我是做了Cash-out refi，乘现在利率还低 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 10:16:49

• 这个是不是比HELOC麻烦？而且我去年才refinance过。 -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 10:21:40

• 不是，程序都差不多，我的原因如下，不一定合适你。你去年refi过也没有关系的 -red_flower- ♀ (397 bytes) () 01/04/2022 postreply 10:30:35

• 多谢！ -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 12:00:23

• 我也做了自住房cash out，同样的道理，想换自住房，然后把现自住房出租，如果heloc 后再refi，出租房利率会高。 -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 13:28:43

• us bank heloc rate不错 -mobileuser- ♀ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 12:45:00

• 多谢！ -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 13:19:13

• 你的自住房去年只是refinance 而不是cashout吧？若做过cashout 德州不能做HELOC -jenning- ♂ (135 bytes) () 01/04/2022 postreply 15:09:03

• 只是refinance -dfwoneth_wxc- ♂ (0 bytes) () 01/04/2022 postreply 15:30:54