时光荏苒，飞逝如电。2021，在投坛深潜了一段日子，也是逍遥自在。每天在地主群里激扬文字，从小品文到鸡汤打油诗，兴致所至，随手拈来，享受岁月静好，没有争端的美丽时光。
很高兴又看到投坛年终的总结汇报，我还是浮出水面，按传统报个流水账，简单复盘一下，提炼和提升是重中之重。虽然和往年的总结有雷同，但是经历过这2年疫情的严峻考验，现在更加觉得一个健康而安稳的投房毛豆是多么重要！所幸，10年磨一剑，经过连续不断的抗战，我们终于完成了自成体系的投房MODEL毛豆和护城河。
A小区：主力是3BR TH, 9分学区的小白玉房，这个是我们的重仓小区，离家7分钟距离。因为这个是超级大盘小区，总计有650套TH，目前每年小区交易量在四五十套，在过去几年里，我们一般抢占其中10-15%的交易量，自购是大头，小头是给投资客户买一些。最近一两年，随着价格大涨，已经动力大减。当然，如今房市火爆，该小区已经形成一房难求的局面。地主进场的多，首次置业的购房者也是蜂拥入市。10年前的均价可能在17-18万左右，但是明年超过30万已经没有悬念。我们的平均入场价格在22万左右，目前平均租金在2300左右。
B小区：主力是4BR TH, 8分学区的小白玉房，这个是我们的第二重仓小区。这个小区盘子小，100多户，关键优势是离家很近，踩个油门，2分钟就到。因为有10%+的房子在这个小区，队长志愿当了HOA主席，帮忙解决小区存在的诸多财务和修理问题。我们的平均入场价格大概在25万左右，平均租金在2500左右。预测明年可能市价在37万-40万（mid-unit 37万左右，end unit 40万左右）
我们的主力房客是家庭年收入10万-15万左右的中产阶级上层，其中有相当一部分是Relocation Family是我们的最爱。他们的买房预算一般在50-60万为主力，小部分高净值Relo家庭可以冲击70-90万的高房价。这对于我们中部农村而言已经相当不错，毕竟本城的平均房价还没有超过50万。
当然，我们的小白玉平均也基本上实现了租售比1%的理想。
其实，我们的投房很简单，实行的是“筑巢引凤”的投房毛豆，目的是吸引高质量的房客，无论租3个月还是3年，只要通过我们公司的broker代理买房服务，我们就提供给房客灵活便利的租约。我们赚到了租金+佣金，房客也不必担心break lease支付高额违约金。真正实现WIN-WIN模式。这个简单的毛豆，可以让我们不必去扫街，不必cold call，我也不用担心房客会见异思迁，也不担心别人横刀夺爱。每年轻松实现几十单的交易，无论是买新建房还是二手房，我的乐趣在于house hunting。当然，房客也会把亲戚朋友介绍过来，这些是额外的福利红包。当然，我们也给投资客户买房，全程hands free PM服务。这些收入是奔波的脚力费，收益仅仅是小头。
如果将来有一天，我们想全面退出投房领域，那么“房子+brokerage+PM”，3合1，打包一起卖给其他投资公司。当然，这是完美EXIT。
我认为投房中有不同的赚钱链条，如果只是考虑现金流和增值，仅仅两条腿走路是远远不够的，因为投房需要不断深加工才能实现更多的收益和更好的风控。当然，一定要选择做你擅长的，并且有兴趣的，这样才能实现细水长流。
我们要思考的是：你的投房毛豆是什么，如何实现“安全性+闭环性可操作+良性循环+自我复制“？
如果市场下行，你如何风控？如何做到进退自如？如何做到旱涝保收？你的投房毛豆的护城河是否牢靠？是否可以给你提供更多稳定的收益？别人是否很容易复制和抄写你的作业？
10年前，我也是摸石头过河，历经这么多年的风雨，总算布局成功。我们是夫妻老婆店，还没有考虑更多的扩张。我的经验就是你的投房毛豆究竟是辛苦的挑水人？还是苦干+巧干的多级管道建设者？假以时日，你会看到大区别。个人经验与观点，谢谢关注！
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