诚心请教：怎样才能把这个房子利益最大化。。

就是昨天买的这个房子。

房子有两个units. 一个是3bedroom的2层楼的房子，旁边是个一层楼的retail store。 但是在county record 只有一个parcel。这个房子 门牌号 709，邻居是713.所以，中间的这个retail store，应该是 711，但是没有注册在案。

夏天的时候，我对这个房子非常感兴趣，就打了电话到city，说了这个情况。zoning officer接待了我，帮我仔细查看了record，核实我描述的。我和他说，我想买，但不确定能不能买到。如果买到了，我希望做两件事：

1）把retail store改成2 bedroom apartment

2）把这个parcel either 变成一个 2 unit duplex，（现在是SFH), OR to create a separate parcel for the newly converted 2 bedroom house.

zoning office帮我查了一下规定，确认俩个方案都行。

 

我当时和他说，买到后，再和他联系。。。他说没问题还把自己的手机号给我了。

那么现在问题来了。我是要一个parcel 还是 两个？

估价的话，分开合起来都差不多。大的屋子能卖到22万左右，小的14万。合起来作为duplex35万。

分开，卖起来，还有出租起来有flexibility。我可以先装修小的，租了或卖掉。。可是，小一点的房子都不太值得做mortgage。

合起来，financing做一个就行，钱掏出来比较多。但是因为装修工程比较多，必须两个房子全部装修好，才能房检。

 

大家帮我分析分析？先谢过了。

所有跟帖： 

• 先按一个parcel买，到手想怎么分怎么分 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 08:59:17

• 已经买到了。现在需要装修，还有分parcel，结电表啥的。。。所以在考虑周全一点，计划全面点再下手。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:00:41

• 当然分开好啊，一次性解决问题，即使分开的，你有客人需要一起租也是可以的，反之不行， -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:02:03

• 但是也有投资人喜欢买duplex啊！我没抬杠哦，米琦姐。就是有这层考虑。。这一带，租房的天下，投资人很多。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:03:49

• +1 -nyjg- ♂ (53 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:55:40

• 分开好，到时候卖，或者refi，做package deal. -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:22:00

• 什么叫PACKAGE DEAL? -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:35:11

• 卖的时候打包卖，refi的时候打包refi，很常见。如果不想这样，你还可以分开买，你有主动权 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:48:00

• ok. 明白了。我周一问问我的lender，可不可以放在一起做re-fi. -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:56:17

• 35万的房子，5万就买到了。厉害 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:28:00

• 这个是运气也是我做了功课，胆子比别人大。我不是说还有花15万装修嘛？而且十有八九会超支。 -DD2020- ♀ (466 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:34:26

• 真厉害！ -ljty1- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:40:12

• 哎呀，咱就不管你了 -越王剑- ♂ (80 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:34:33

• 你。。。咋不关心我呢！ -DD2020- ♀ (171 bytes) () 12/11/2021 postreply 09:36:13

• 先查tax记录区域lot价值，一般能分开土地强迫升值。先做sfh的Brrrr可能投入少回报高见效快。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 10:01:02

• 益鸟展开说说。是先分开。装修大的，refi， 在装修小的？ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 10:08:00

• 不知过程是否容易不要等费用应不高。sfh装修改造相应简单投入50%成本和装修费产生12万净值出租refi后另一个利益最大化。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 10:16:30

• 看这贴觉得地主做出租房,美国根本不须上班 -tboy- ♂ (89 bytes) () 12/11/2021 postreply 11:28:56

• 首先能像DD这么能干的不多，其次多数人如我般微地主，还没有达到很喜欢TF的这个层次，所以还只是在被动地作着地主 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 11:50:22

• 过奖。投坦这么多牛人，不敢说自己能干。不过，这样的deal不是每天都能碰着的。而且mortgage 也需要工作才好申请。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 12:06:00

• mortgage 不需要工作就可以申请。有好的w2, underwriting容易一点，资料强一点。没有w2也能做。每年报税，抵 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:29:00

• 每年报税，抵扣不要太疯狂，不要让税表负太多，银行也会批。我现在做税稍微做正一点，为了贷款 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 22:30:00

• 同意。我的lender就是这么和我说的。估计从明年开始我的税表就要好看一点才行了。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/12/2021 postreply 04:57:00

• 牛人举重若轻，让人看着简单。你别掉以轻心。 -老远- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 13:57:00

• 不理解为啥改retail，一般这个是最难拿的，尤其在居民区。 -香香生煎馒头- ♂ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 15:49:10

• 那是一条非常安静的居民区。人少。没有任何商业价值。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 12/11/2021 postreply 16:57:22