这个1031交换要不要做？

一房客今天搬出我的 TOWNHOUSE。本来我想做1031交换， 现在犹豫了。

这个TOWNHOUSE是2013 年 10 万买的。现在 可卖 38 万， HOA  费 390 刀， 租金 2100。假如我在附近买一个面积相等的

SFH （ 这样便于比较）， 大概50 万。租金 2500.  租金增加：  2500-2100+400=800 刀， 每年9600 刀

最大的问题是交换后要按50 万交地价税。基数比原来高了 40 万。也就是 5000 刀 （ 1.25%）。相当于一年的HAO费。另外 insurance 也增加。所以实际租金增加： 大约 是 每年 3000 刀。

当然， 最终是看几年后二者房价的变化。

 

  

所有跟帖： 

• 你给的数字我根本不看，比来比去就是有弊有利。在加州做1031 exchange，主要考虑两点 -老朽- ♂ (348 bytes) () 12/02/2021 postreply 01:07:23

• 是的， 我做了几个由差到好的交换， 有了几个好房。现在房价上升，换不起了。所以考虑在同一地区。 -大百百- ♂ (102 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:18:51

• 独立屋要比townhouse多很多事情，我不喜欢。 -柠檬椰子汁- ♂ (68 bytes) () 12/02/2021 postreply 05:31:17

• 我去年交换 -山里人家168- ♀ (374 bytes) () 12/02/2021 postreply 06:36:55

• 我把差区SFH 都换了， 或许应该把康斗换掉。不过康斗维修方便。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:23:08

• 你的考量是要不要换房的问题，而不是做不做1031。1031 只是避税的一种方法 -好心态- ♀ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 06:51:29

• 是的， 谢谢提醒。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:34:11

• 一般情况下，从SFH交换到Multifamily 比较合算。最终要看现金流。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 06:52:09

• 我只有一个 duplex， 感觉 Multifamily 管理有点复杂。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:33:07

• 没什么意思，不要换，cash out 就行。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 07:39:00

• 是的，卖出买进， 各种费用不少。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:37:28

• 看似计算假设增补现金，增补贷款月付增800现价流下降如是考量不如不动。refi再买1个综合回报高，够买2个要计算并看风险承受能力 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 09:14:46

• 我不想再买了。 就这样吧。水平， 精力有限， 能够维持就很好了。我觉得明年重点应该是优化房客。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:44:19

• 别忘了优化房租。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 10:54:43

• 我的 老房客都享受不小的福利。只有换房客，房租才能最优化， -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/02/2021 postreply 11:04:34