广大美国中西部，适合出租的房子，除了2010房价暴跌前后买的捞底便宜房（这种不能算正常升值），正常房价基本不涨，也就是每年2%甚至更少。。。
现在，差区五万的房（这种房现金流反而高，因为房价低，地税低，保险低。。。），这种无贷款，年现金流7000，现在可以十万卖。
中等区，15万买的，租1800，因为贷款，年现金流是负的两千（因为地税高，保险贵，贷款多，倒贴房贷付款），如果包括赚的贷款付款当然总体是赚钱，但是现金流是负数，出租房贷款利息是4%，15年。（假如没有贷款，一年现金流可以是$10000左右）。现在可以28万卖，历史从来没有过的价位。
这些出租房，看似回报都还不差。但是因为中等区房子贷款导致负现金流，我的五万那种小烂房子和中等区的，加一起，现金流就很少了，小烂房的现金流补贴了中等区贷款负现金流。总体现金流非常少。
在这些地区，从来没见过这么高的房价。。。这些价钱是根据附件刚刚卖的房比较而得出卖价，比较现实的。附件房子都是出来就疯抢，基本都是要价卖出，甚至几家抢购而加几千。
想趁房子历史高价位，把出租房子都卖了。。。。
1. 这种房价，还会涨吗？在这些地区几乎是历史最高了。再涨，这些地区的人根本买不起了。现在是因为投资人钱太多买的多（好多外地投资人来买那些便宜高回报的小房子，即使在今天这个高价位，租售比回报率也比很多地方例如加州好），外加一些自住的人因为贷款利息低+政府补贴。。。
2. 现在房价暴涨也是因为房源少了60%（根据realtor association 每个季度的公开报告，现在比同时期疫情前的卖房源少了60%，因为很多人不愿意让人进入自己家看房，卖房人少）
3. 因为疫情，想买房的人多，因为利息低，政府补助，而且长期在家，住在公寓不舒服。
4. 疫情让人们想开了，随时可能S去，及时花钱过舒服日子吧，买房！
5. 以上这些特殊疫情情况，疫情过后，房价会不会暴跌? (我只说当地中西部，不谈无论风吹日晒年年暴涨的加州。。。）。我这地方适龄工作人口过去十年都是流失的，因为没有新的大公司来。
6. 目前疫情造成材料很贵，新房很贵，老房就贵了。疫情过后，中国材料供应链没问题了，材料下跌，房价就跌了吧？
不担心缴纳增值赚钱带来的税务，最近有一些科技股票暴跌亏损，卖了，用股票的损失抵消卖房带来的增值利润（都是capital gain/loss，可以相互抵消）。
卖了房的钱，考虑：
a. 等待也许明年房市暴跌再买回来
b. 等待非常可能发生的股市暴跌买价值股
房价跌的时候，一般也是股市同时跌。可以通过股市参与房市，例如HD，2010年左右房市大跌，造成HD这类股票也大跌。过去十来年，我的HD回报率比出租房好很多，而且没有任何修马桶之类的操心。如果不是疫情造成房价这样涨，（强调三次，说的是我们本地）出租房赚钱真是比HD股票差太远了。例如2010花了五万美金买了HD股票，$28股价, 12年没卖，今天十多倍是50多万了。而2011年低价买入的五万小房子，今天卖价是历史最高也不过10万， 即使包括十年的房租净收入大约7万，总共也不过17万。出租房期间的各种操心就不说了。HD股票买了我都忘了。（顺便说，如果我卖房，HD股票我也会同时卖出一半作为避险，因为房价和HD股价到顶是同时的）。
房市我们都知道，一旦暴跌，是“断崖式”，一个星期之内，根本没人买房了，越便宜越没人敢买。。这是房子流通性差的特性。2008房市暴跌，满大街的房子插牌子没人买，多便宜都没人买。。。根本来不及逃生。当然你可以说出租啊，但是如果你急需要钱呢?
股市是“滑雪式”下跌，有时间逃生。再差的股市，也有“短暂复活"的一天，可以逃生，而且可以利用做空期权等各种手段保护股票。房子就没有这些功能保护房价。
我的愚见，目前股市太高估值，中美可能贸易战甚至台海热战，拜登政府给公司提高税务压力，债务危机，美国种族仇恨，社会动荡不安，最近每个星期都有大规模随机杀人案件。。。如果股市暴跌，房市必死无疑。
我能想到的就这么多。请大家说说看，我有啥没考虑到的吗？请指点。
尤其我想听听广大美国房价（正常时期）不涨的地区的朋友，你现在也是看到房价猛涨了，你卖出租房了吗？担心房市跌回原来的样子，就意味着又白白的做出租房好几年辛苦，错过这次房价疫情期间异常的大涨。
（请别长篇论证加州/纽约房子还会涨，对我没任何帮助和意义，说中西部吧。LOL）
祝网上朋友们健康平安
选择“Disable on www.wenxuecity.com”
选择“don't run on pages on this domain”
