两房,FHA和房屋市场

来源: 闲来无事事于 2021-03-13 13:07:04 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4074 bytes)

两房2008年在次贷危机中成名,搞的全世界都知道,当然美国的老百姓也都知道了原来我们房贷是多是两房在后边支撑的. 看到最近关于房利美收紧投资贷款的消息,我想分析一下这个和房屋市场的价格走势的关系

其实政府支持的房屋贷款机构还有Ginnie Mae 和FHA. FHA现在也比2008年之前有名多了,Ginnie Mae的意思是政府全国抵押协会,两房和金妮美都是从贷款公司银行购买贷款然后打包以债券形势出售,但金妮美它是政府完全支持的,所以它不存在违约问题. 两房则是政府背书的,2008年之前是上市公司,所以它不是100%没有风险,但是鉴于政府隐含背书所以不敢让你倒闭,那样美国就崩溃了.现在两房退市不对股东只对政府负责,所以基本也算政府直接背书的贷款了.FHA和他们不同,它不购买贷款只提供贷款保险.

70年房利美设立,房地美成立于30年代,

90年代初政府要求两房购买的房贷要有30%来自于中低收入家庭以解决住房公平.

2000年两房被禁止购买高风险贷款,因为网络泡沫破裂带来的股市崩盘,按理说房市应该走低,实际上呢?房市却逆势而行继续上涨,

2004年两房重新允许购买高风险抵押贷款,.房价大部分地区的顶点是2005,不是2007.

2007年要求两房购买的贷款必须有50%来自中低收入家庭和个人.2008年房市崩盘.

2008年政府背书两房证券,同时推出更严格的风险管理方案,2010年退市, 43%DTI 设立.而房屋市场大部分地区在2010年达到底部开始回升,严格的贷款要求使得美国房屋自有率由约70%降低到62%,房屋市场价格快速上扬,很多地区在2015年之后达到或者接近2005年的顶部价格.

但是在这个过程当中,住房的不公平更加明显,所以在2014年之后,作为号称平民党的Obama政府开始推动给中低收入人群增加贷款改善住房条件.这些人多没有首付能力,但是奥巴马希望他们购买房屋可以累积资产而不是租住房屋一无所有,因此FHA就发挥出了前所未有的作用.FHA给中低收入特别是第一次购房者发放了大量的低首付或者无首付贷款,在2008年之前FHA贷款只占总贷款的3%

,2017年FHA发放贷款占总贷款的11%.也使得政府发现政府背书的高风险贷款高达25%(DTI超过50%为高风险贷款),所以2018年特朗普政府开始检讨这一政策, 要求FHA贷款严格审查贷款资格. 2018年美国大部分房市在下半年进入调整.

2020年春因为新冠世界经济进入暂停状态, 两房和FHA都收紧了贷款要求,特别是对第二套房屋和投资房屋的贷款,两房在2016年之后不用遵守DTI 43%的要求,但是两房在2020依然把43%作为隐性要求,内部掌握贷款指标是45%但把超过43%的表示为问题贷款. 2020年的房价却出现了全国性的大反弹.

每一次金融风险都有不同的理由,作为世界上最聪明的动物我们人类最希望避免的就是踏入同一个陷阱两次,何况美国金融界又是世界聪明之聪明的综合呢. 所以我的结论是:

在未来的十几年中政府背书的两房加FHA和金妮美会根据市场情况不断的对贷款条件进行调节,保证市场的健康发展.

在民主党当政时期,为了改善住房市场的不公平性,FHA将会继续发挥更为重要的作用,也会成为房价上升的主要动力. 目前如果FHA利率不会大幅上扬, 仅仅两房做出一些收缩,房屋市场上涨的势头只会更健康,而房贷利率难以有大的变化.投资房的利率上涨也会有限

在共和党主政的时期,两房可能会表现为更为宽松的贷款环境,投资市场更活跃.但FHA可能会收缩,这样可以降低政府贷款背书的风险,最终结果房屋市场更健康