【晚约】关于风控的几个思考点

来源: 可口可言于 2020-12-22 20:34:33 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (8744 bytes)

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有句话说：船靠港湾是最安全的。但这不是造船的目的。又有一句话说：飞机停在机场比在空中飞行危险，因为它的零部件腐锈最快。这两句话其实都有一个中心思想：风控不是Do Nothing, 而是Thinking Deep and Doing something which is the most suitable, then work around.

昨天在投坛上发布的江湖半仙贴“2021房市观点”，一不小心成为我混投坛近10年的最牛铁，点击量超14万，意外惊喜。其中有人提问紧急备用金cash的问题，我当即发表一个观点：1)后备金不能局限于cash，可有多种形式:2)资金要有滚动，才能钱生钱，获得更多收益。

现在细想一下，这个紧急后备金确实不能抄作业一刀切，应该也要关联你的投房毛豆。

1）如果你是小地主，主攻做白菜房，谋cash flow, 你的房客财务实力直接关联了你的投房赢亏。房客财务弱，那么连锁反应，城门失火殃及池鱼。当然今年还有政府租金救助，但也做不到百分百cover。当然，如果你是又老又大的地主，白菜房众多，船大经风浪，东方不亮西方亮。如果有100个白菜房，每个月哪怕不巧遇上几个不交租的，这个损失就相当于business operation cost，也相当于自我保险了。毕竟相对于你的全部收租数目而言，比例很小。

2）你釆用的风控模式也关联了你个人对风险的喜恶。喜欢做白菜的地主大多都是愿意take risk,毕竟 high risk, high reward；其次是蓝领；再次是白玉。这个风险的大小就是关联“修房修人”的双修支出的多少。至于大势垮塌，房价打折多少当然是逆向的。10年前百年一遇危机的行情，以我们农村为例：白菜打3折，蓝领打5折，白玉打7折。

3）昨天跟贴发言中，我提到：房市下跌，可能对我们的毛豆更有利，对方明显不信。我也不想铺陈辩论。其实我设计的原理很简单，符合K.I.S.S原则：1）我们正在慢慢培养一些cash or high income investors group, 加上我们自身也是投资公司，三驾马车，到时候必然有一定的资金实力去支撑我们去市场继续吃货；2）市场低谷，自住客买房者当然减少，小投资客也可能靠边休息了。此时人舍我取，正是investors的天赐良机，我们的大批白玉出租房也正好接盘这些现任/未来自住客暂住，一般这类房客需要3-4年疗伤期。目前太平盛世的周转时间平均在1-2年吧。未来，随着房量的增加，又可以进入更大的base和更好的控盘与良性循环。

其实，在危机来临之前，我们要如何未雨绸缪，如何提前布局。一旦危机来了，我们又要如何化解，变被动为主动，如何填补空缺，尽量减少损失，增加进账。

有句话说：最好的防守是进攻。当然，如果你目前还在小地主阶段，确实需要加紧，跑步进入中级阶段吧。投房做地主就是一边挖建各种护城河，一边顺势而为，见机行事，当满城尽带黄金甲的时候，你要有实力，有眼光，有勇气，继续浴血奋斗。

总之，多种梧桐树，凤凰自然来，筑巢引凤是我们的毛豆精髓。个人观点，谢谢关注！

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