【午茶】2021房市观点

既然都是凡夫俗子，我也免不了庸俗，偶尔客串扮演一回江湖半仙。下午和队长闲聊了一会儿，我们俩对明年2021的房市观点，总结如下：

1）大势看涨，豪无疑问，他保守说最少 5%，我说新房肯定跳涨，二手房6-8%吧，以我们所在中西部农村为例。

2) 投资客有更多钱入市，一部分来自股市套现，一部分现有地产上的cash flow, 再有一部分是超低利率下的cash out。 他们买民居当然会和1st home buyer抢房，这些自住客买家会面临与这些投资客的bid, 大多占劣势下风；今年疫情是最好的试金石，白玉-蓝领-白菜，交租方面，哪个群体更有优势？一目了然。明年的投房行情就会有这个风向标。至于大白菜MFH公寓楼，目前挂售价格依然搭顺风车，水涨船高，只是银行已成惊弓之鸟，如果卖家2020年的财报不好看，可就别怪银行卡你没商量。反正现在银行坐北朝南，卡商房脖子比如retail building是分分秒秒。当然如果你有立升，要砸CASH OFFER, 百万现钞，则另当别论。

3）明年形势会利好于白玉房投资客，因为1st home buyer 如果买不到房，还是要租房，白玉房租金市场趋势看涨。反正我们每年温水炖青蛙，续约的涨租50/月，新招的比市价高5%左右吧。（一是控盘的奥妙，二是房客油水丰富程度，三是投房毛豆的深加工运营等等）

4）供应量继续紧缺，供需矛盾不变。市场供需依旧是决定房价的唯一黄金利器，没有之一。

5）明年第二波刺激救助金总计超9000亿，大多会流入投资市场。富者更富，穷者更穷，强者恒强，弱者更弱，马太效应更明显。

6）不投资的钱如果继续睡觉，已经要面对通胀与缩水了。虽说美国近10年都处于年度1-3%的低通胀率。但是过去10年的总通胀率也达到了19%。想一下，你的钱如果闷头大睡10年，醒来发现，哈哈，打8折啦！

7）疫苗的大力推广，将大大缓解2020年的至暗时刻。投资投未来。如果以30年投房为背景尺度，我们自然有信心可以做到“行到水穷处，坐看云起时”。

各位可以做点功课，狗一下“2021 housing price forecast” 。

个人观点，谢谢关注！

所有跟帖： 

• 一是控盘的奥妙，二是房客油水丰富程度，三是投房毛豆的深加工运营等等？？ -joyjoy1- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:15:29

• 这些议题，以后有机会会慢慢与大家分享。因为没有一定的积累，很难抄作业。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:18:58

• 啊。好像还有很多分享要源源不断的来了。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 00:58:54

• 这些议题，以后有机会会慢慢与大家分享。因为没有一定的积累，很难抄作业。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:18:58

• 1st home buyer会遭遇挑战；但“置换型”实力自住客买家，他们无论在一手房还是二手房市场上都有腾挪空间，油水最丰厚。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:16:33

• 有道理，谢谢分享你的看法! -LifeIsBeautiful3- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:21:50

• 不客气，举手之劳！我有很多存货小品，主题都是围绕投房K.I.S.S原则。等我翻出来，与大家分享。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 15:24:48

• 请多多分享下 -LifeIsBeautiful3- ♀ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 05:02:07

• 并不是你手里有现金就都要投房否则你的现金就打八折了。这好像是说你手里 -Progressive- ♀ (185 bytes) () 12/21/2020 postreply 16:19:33

• 补充说明一下，我说的8折是现金购买力的8折。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 17:26:28

• 我知道。但是你借的钱比你现金还多了，就是现金贬值，你也没亏呀。 -Progressive- ♀ (162 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:44:22

• 流水不腐，户枢不蠹！资金是一定要流动起来才能实现其更高的价值。风控有很多办法，房市下跌于我们的毛豆可能更有利。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:24:24

• 人都不笨。以前几十个房子交还给银行的都是聪明人，只是时机运气没对上而已，做法都和你一样。 -Progressive- ♀ (56 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:38:37

• 不必动气，我只说一家之言，欢迎百家争鸣，各抒己见，百花齐放。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:43:42

• 我有动气吗？我只是提醒你别忽悠人把手里的现金都投房了。现在局势不稳，悠着点。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:50:08

• 如果看涨就是忽悠别人手里的钱？这个逻辑推理太简单粗暴了吧。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:54:45

• 就只对第六条是不是有点这个意思？ -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 22:03:45

• 那你们都完全不留现金吗？没有emergency fund? 每一块钱都要出去赚钱，怕错过了什么。 -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 16:56:40

• 紧急备用金不能局限于cash,思维开阔可有不同形式：股票/基金，信用卡额度，401K, pension -可口可言- ♀ (68 bytes) () 12/21/2020 postreply 17:32:50

• 你们胆肥，发财心热，生怕错过一分钱的利润。这是笃定自己绝对不会遇到股市crash, laid off和HELOC不会关。 -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:08:51

• 建议调整思路与心态 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:21:07

• 哈哈。“生怕错过一分钱的利润”。说的太精辟了。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:52:32

• 唉，多说也没用。自己回想一下你写的几个在dot com和金融危机时都变成啥样了？ -Progressive- ♀ (517 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:00:30

• 不留现金是很危险的。一定要留足现金。现在这种情况我们看得几次了。 -Progressive- ♀ (1244 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:36:21

• 觉得和05_07好象，那时候还没有covid呢。挺烦人的。 -香香生煎馒头- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:44:43

• 是，现在其实各方面比那时更糟糕。可以看到经济危机一次比一次要厉害。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:16:21

• 经济危机不会缺失，当然现在趋势是一次比一次周期时间长，危机深度也对应加剧。这是因为政府人为决策因素干扰了正常的经济规律。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:27:31

• 经济危机不可缺失，当然现在趋势是一次比一次周期时间长，危机深度也对应加剧。这是因为政府人为决策因素干扰了正常的经济规律。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:27:31

• 你的提议不错，居安思危。这也是我在地主群里一直提的“风控第一，赚钱第二”的原则。大家投房的毛豆不同，应对策略也各不同。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:17:43

• 优秀的投房毛豆具备“攻守兼备+进退有度”。投坛太注重房子出租的现金流或增值，一条腿蹦跶，确实容易失衡，有问题。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:20:26

• 每个人都有自己的投资毛豆。没有哪一个毛豆是最好的，适合自己的就是最好的，没有最好只有整的更好。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:45:30

• 1）适合的是最好的；2）优秀的是风控赚钱两不误的；3）合适的未必是优秀的；4）优秀的未必是合适的。还有其他组合吗？:) -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:47:35

• 做实际风控是一个度的掌控。和理论分析完全两码事。别混淆了。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:55:56

• 我对你的发言内容表示理解。你也不必认可赞同我的观点。We can agree with what we disagree. -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 22:00:18

• 这个提醒的好！ -thankful- ♀ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 06:14:30

• very well said. -圭妈- ♀ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 14:22:00

• 谢谢你 -一个没有惊艳的老树- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:15:00

• 贴了不足10小时，居然有11万+点击量, 有没有搞错? -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:23:48

• 我早注意到了，文学城的点击量是随意跟着需要造的。。。 -Progressive- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:38:28

• 这个有可能是误差造成的，我点了两次，site不运转，但这篇文章总是第一篇。弄IT的可能知道。 -香香生煎馒头- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:48:19

• 没错，写的这么好，我连读了十次 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:38:00

• 你试试看。我点一下就翻两个数字。你点击十下就是翻了二十个数字。 -Progressive- ♀ (245 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:10:45

• 白天忙，晚上看了一下你写的，支持你的观点，保证资金安全，我们已经老了，跌倒了，重新再爬起来了太可怕了 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 23:28:00

• 今晚有段时间不能上论坛，估计黑客悄悄给我的这个热贴加了10万点击量吧？ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:22:38

• 当然有这么多， 你难道不知道自己有多红吗？粉丝无数啊， 包括我。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 08:33:28

• 两手准备好了，涨我也已经买了，跌我也有余粮可以再买 -小落- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 20:43:00

• 任你涨跌起伏，风起云涌，我自闲庭散步。这个心态好，赞一个！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:48:56

• 感谢各位参与这个热贴。每个人看问题的角度不同，结合自己的见识-经验-思考，排列组合的结果也会各有千秋。讨论重在过程。再次感谢！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:53:57

• 再次唠叨重申：大家都是思维健全的成年人，思考独立，判断力独立，决策独立！你的钱，你做主！千万不要被忽悠！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/21/2020 postreply 21:57:07

• 明年还在风口上。谢谢分享。 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 12/22/2020 postreply 03:53:00