微小地主真诚请教1031property exchange的问题

我有一个非白玉非白菜的出租房，是自己以前的自住房converted。这个房子出租了7年了，因为地税和管理费奇高，在折旧后每年的net income 是负的1万美元左右。

今年赶上房客搬家和疫情，挂牌一个月都没人来看。想干脆出售算了。但是考虑到已经折旧的部分要recapture, 可能要付一大笔税，想请教一下。

一， 是否应该做1031。这个房现在的市场价比当年的买价低，所以我有capital loss, 这个loss是全部算作investment loss吗？convert前，我自住了7年。recapture 折旧以后，房子的成本是不是就要相应增加折旧那部分，是不是意味着capital loss更大？这个税务问题我一直没搞懂。如果capital loss 很大，是否就不应该做1031？

二，如果做1031, 折旧还会recapture吗？还是说会递延？

 

非常感谢大家看贴回贴。

 

所有跟帖： 

• 折旧recapture 会减少captial loss，不是增加 -wanqudizhu- ♂ (571 bytes) () 07/04/2020 postreply 09:48:06

• 谢谢回帖。你的例子是capital gain $10万的情况，这10万如果不做1031，都要recap as ordinary -nydct- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 12:46:59

• 你的Capital loss可以offset recapture降税，如loss超过recapture没有税。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 10:45:59

• 这篇可能有帮助，见link- -IEbird- ♀ (278 bytes) () 07/04/2020 postreply 10:55:11

• 谢谢你，很有帮助！我终于弄明白recapture amount 是up to total capital gain，只不过税率不 -nydct- ♀ (221 bytes) () 07/04/2020 postreply 12:53:21

• 你亏钱做什么1031？1031 是给赚钱的，不愿意交税的。可以delay 交税。 -天下攘攘- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 11:50:53

• 对，我看了楼上的链接才明白。不过我的情况adjusted cost basis会比selling price低，因为已经折旧十几 -nydct- ♀ (263 bytes) () 07/04/2020 postreply 12:56:31

• 1031也要花费的5000～左右吧。所以你交的税比这个多才有意义，否则就是抓一堆的麻烦还多花钱。 -Progressive- ♀ (81 bytes) () 07/04/2020 postreply 13:21:37

• 1031的费用我之前不了解。现在会认真考虑。 -nydct- ♀ (0 bytes) () 07/04/2020 postreply 13:23:20