小地主学习如何找DEAL--1

当了几年小地主了，但是从来没有想过去系统的学习一下怎么更好的经营出租屋。今年一个偶然的机会，参加了一个如何找DEAL的课程，刚刚上完全部课程，收获颇多，因此想把它记录下来，写一个小系列，也许可以给他人一个投资入门参考。

 

过去的几年，我找投资房的唯一标准就是看它的现金流（cash flow）和资金回报率(cash-on-cash return),所以这两个指标是我以前一贯也是唯一用的核量方法。通过这次找DEAL的课程，我又学到了几个其他的计算。今天我想分享的一个是租金回报率（cap rate）. CAP RATE=NET OPERATING INCOME(NOI)除以VALUE。NOI就是全年租金收入扣除其他开销。 注意，这里没有贷款开销。就是不管你买这个投资房是否有贷款，都按照没有贷款来计算Net Operating Income。我以前觉得CAP RATE主要是商业地产的一个重要参考指标，自己买single family, condo or townhome的时候从来没想到过去用。这次了解了它的具体算法，我就很好奇的用来计算一下 2018年底买的房产。

 

Half-duplex买价13.8万，租金$1400，地产税$3477，保险$674，其他所有开销$1500，那么CAP RATE=（1400x12-3477-674-1500）除以138000=8.1%。 如果你期望10%的CAP RATE， 那么， 如果租金和开销不变的话， 那么，买的房价就应该是（1400x12-3477-674-1500）除以0.1=$111，490；如果你期望的5%的CAP RATE， 那么房价在（1400x12-3477-674-1500）除以0.05=$222,298. 所以通过计算在不同的CAP RATE下房子的VALUE，和我的买价比较，可以得出这样的结论：如果我们这个 区的CAP RATE 是10%， 那可能说明我稍微买贵了（多付了2万多）， 如果这个区的一般CAP RATE是5%， 那可能说明我捡到一个好DEAL（少付了8万多）。类似的，通过VALUE 和NOI还可以计算出一个RENT的参考值。假设$138000就是这个房子的市场价，如果这个区的CAP RATE是10%，那么对应的租金参考值就是$1621. 如果这个区的CAP RATE是5%， 那么对应的参考值就是$1046.

 

当然，VALUE是由市场决定，最后还是要通过CMA（comparative market analysis)来计算更精确. 出租屋也还是主要是看现金流和资金回报率，以后我还是以这两个为主要指标，但是这个CAP RATE可以间接的提供VALUE或者RENT参考值。

 

下一次我会讨论MAXIMUM ALLOWABLE OFFER (MAO).

 

 

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所有跟帖： 

• 第一次写博客，大家轻砸 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 08:19:38

• ”除以“的符号不认，只好写字代替 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 08:29:38

• 第一个留言，顶顶你的文章，多分享。 -墨西哥- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 08:41:40

• 谢谢你的鼓励。我更有动力写下去了 ；）） -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 08:43:27

• 你要减掉空置费用 -sneezy888- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 09:11:00

• 谢谢提醒。这里就包含在其他所有费用里了。自己广告最多付半月租金，而且目前大部分房客稳定。 -红叶之- ♀ (113 bytes) () 04/21/2020 postreply 09:27:05

• 谢谢分享。 -ID的D主- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 09:34:23

• 谢谢鼓励。我争取这周末把我对MAO的理解分享出来；） -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 09:38:08

• 算错了吧？地税不是常数。 -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 10:41:06

• 是的，地产税会有浮动， 租金也是。现在其实是$1435. -红叶之- ♀ (107 bytes) () 04/21/2020 postreply 11:01:38

• 不是这个意思，地税是按房价的比例的。你几个计算用一个地税值?你把房价当变量，把地税当常数？ -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 11:26:09

• 地税具体到某一年就是一个常数啊，这不是从另外一个角度来给一个参考吗？而且你要是买到DEAL，地税说不定还要将，就更是DEAL了。 -红叶之- ♀ (92 bytes) () 04/21/2020 postreply 11:44:36

• 另外每年保险也会变，其他相关费用可能变化比地产税还大，所以说是只能按具体的某一年的实际数据来算。仅仅是一个参考。 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 11:49:59

• 你十万买的房和二十万买的房交一样的地税？在你公式里都是3000多？ -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 11:55:01

• 这不是因为我没拿到DEAL吗，就是一个市场价。如果真的是DEAL，这一片区的CAP RATE是5%， -红叶之- ♀ (314 bytes) () 04/21/2020 postreply 12:11:57

• 谢谢楼主分享 -转圈儿- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 12:01:36

• 谢谢鼓励 -红叶之- ♀ (177 bytes) () 04/21/2020 postreply 12:13:04

• 谢谢分享，加油！ -icecreamr- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 12:11:33

• 谢谢。我继续努力 -红叶之- ♀ (177 bytes) () 04/21/2020 postreply 12:14:18

• 这个挺有用，先存下了，谢谢！ -申巷九- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 14:17:00

• 谢谢鼓励；） -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 17:25:02

• Cap. Rate 基本上不太适用于4个单元及以下的民居，一般常见于5个单元及以上的APT和其他商房类型。原因如下： -可口可言- ♀ (293 bytes) () 04/21/2020 postreply 16:44:51

• 同意，这也是我以前都没用去真正了解CAP RATE的原因。 -红叶之- ♀ (145 bytes) () 04/21/2020 postreply 17:23:20

• 谢谢分享！ -喜马拉雅山- ♂ (0 bytes) () 04/21/2020 postreply 18:00:31

• 谢谢鼓励。 -红叶之- ♀ (0 bytes) () 04/22/2020 postreply 09:18:06

• 谢谢分享，但是 没看明白租金参考值是怎么算出来的。 -riohammer- ♂ (289 bytes) () 04/21/2020 postreply 20:33:16

• 算法在这里 -红叶之- ♀ (233 bytes) () 04/22/2020 postreply 09:20:33

• Thank you -riohammer- ♂ (0 bytes) () 04/25/2020 postreply 20:25:03