最好等等。如果你很喜欢要买，可以选择二。这是为什么：

1. 把剩下的500万留到市场有可能降价的时候。我觉得市场上的住宅和商业地产都在回调。就商业地产而言，市场上坚持在买的有两类：一类是1031置换的。一定要买。另一类是一些机构投资基金，他们必须在某个时间点完成收购，而且基金的管理者不会考虑他们的投资者太多。所以，可以等这两类买盘消耗1-2个月，买方就更主动了。

2. 这个DEAL或许并不好。我不明白你的CAP RATE是5%，为什么利率也是5%。通常来说，利率会比CAP RATE要低。因为贷款的顺位比EQUITY高，风险低。要求的回报也会低。如果利率和CAP RATE一样。可能是两种可能：1.你买贵了。2. 利率报高了。这一阵子金融市场动荡。CMBS贷款FREEZE， 银行和保险公司的贷款也有一定程度的收缩。不管怎样，这样的DEAL不是很好的DEAL。不过，你也可能只是举个例子。

3. 假设现在的市场很正常，没有311这个疫情RECESSION。假设贷款和CAP RATE之间有一个正常的SPREAD，大部分人会贷款。除了你说的2.5%的现金流，还有另外三个未来的现金流，可以让IRR接近10%：1.租金在涨，2. 你付掉的本金部分，3. CAP会降低，因为利率还在往下走。前提是这是个好的DEAL。没有人可以保证是好DEAL，但通过分析考察DD，会把坏DEAL排除95%。在这个地产周期，市场上可以购买的商业地产可能也就是15-20%左右吧。

如果DEAL很小，比方说只有100万。如果有资金，我建议不要贷款。因为贷款的费用会很高，不值当。

所有跟帖： 

• 非常感谢 -当年情- ♂ (0 bytes) () 03/29/2020 postreply 20:11:37

• 很好的分析， 虽然第二点没有很看懂！ -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 03/29/2020 postreply 20:15:53

• 谢谢。我再尝试解释一下： -Blueshirt- ♂ (1023 bytes) () 03/29/2020 postreply 22:08:09