出租房购买后的大额修理费用，报税时放到improvement还是repairs？

去年买了两个房子，其中一个破房子大修4余万刀。报税时会计师问，这些费用是属于repairs还是improvement，要求我列出修理总额的各项详细列表，屋顶1万，空调5千，厨房卫生间8千，地板3千，HD材料费8千，剩下是其他开支。此会计师用了很多年，他们好像不是很熟悉房地产的税。我们去年房地产一项有很多lost，收入为大大的负数。这个房子准备长期持有的，请教地主们，这些费用怎么样报税比较合理，improvement还是repairs？有什么利弊？感谢！

所有跟帖： 

• improvement, and use bonus depreciation -柠檬椰子汁- ♂ (2155 bytes) () 04/03/2019 postreply 08:37:45

• 非常感谢柠檬快速答复，我和LD认真学习指示；）！ 会计师等着我们的答复呢 -暑月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 08:42:22

• 赞！ -一只特立独行的猪- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 09:26:14

• 无关信息 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 09:37:58

• +1 无关信息 -硅谷码工头- ♂ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 12:07:48

• Nice! Are there limits to the bonus? -ms_big- ♀ (55 bytes) () 04/03/2019 postreply 20:53:45

• 问薯老爷，为什么是无关信息？好像improvement可以分27年减税，卖出时可减少capital gain，repairs只是 -暑月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 16:04:34

• 柠檬说的是商业地产，google来的 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 08:21:47

• 你可以分项折旧吧，这样可以调整速度 -MYTA- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 16:20:50

• 谢谢，记下来了，回去和LD商量。 -暑月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 16:30:54

• TurboTax 好像没这个选项 -又糊涂- ♂ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 17:49:00

• repair当年抵扣，improvement需要折旧，可以分项折旧，不同项目折旧年限不同，5年，7年，15年，27.5年 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 18:10:59

• 感谢高富帅的答复；）！很专业实用的信息！感谢！！ -暑月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 20:45:25

• 不过去年好像出了新政策，5000块以下的（具体数目记不清了)，都可以直接抵扣. 比如买个大件的电器，很牛逼高档的冰箱，几千块，按 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/03/2019 postreply 21:29:00

• 同问啊 我现在还是一头雾水 -爱梅西mm- ♀ (251 bytes) () 04/03/2019 postreply 21:55:45

• 谢谢梅西mm的链接，学习了。我们可能分项折旧，例如Roof 和地板折旧的年限可能是不一样的，剩下的carry over到下一年。 -暑月- ♀ (152 bytes) () 04/04/2019 postreply 09:22:59