这个问题很普遍，很多人问，试着根据自己的经验和大家探讨，只限于南加州民用住宅，其他地方要根据当地气候，学区以及其他因素。
既然讲到lease 还是先铺垫一下，我自己不喜欢签两年合约，一般签一年的。少于一年房客搬进搬出频繁，房东，尤其是小业主经不起折腾，合约太久自己被绑住，在目前房租市场紧俏之际，无法涨租。再说房客住了一年后，基本稳定下来，会继续住下去，如果你是房客愿不愿意打一枪换一个地方，除非有特殊情况房客才会毁约，break lease。
一纸合约对房东的约束力远远超过约束房客，出了纠纷，房客可以拍屁股走人，押金不要了，房东是跑得了和尚跑不了庙，尤其是中小地主没有精力，能力和财力去打无谓的关司。大型公寓不一样，大公司有自己的管理系统，有专职律师坐山观虎斗。所以中小业主要避免打官司，尤其是房客将你告上法庭，往往有备而来，房东会焦头烂额。即使房东百分之百在理都不一定能赢，我不愿说这话是不想业主们听了垂头丧气。很多事情经历过，一点小差错也不行。曾经赶一个房客，合约上的押金在补充条款一栏漏写了，庭上房客吹毛求疵，当然该怎么赶走他没什么问题，但一点瑕疵，青天大老爷金口一开，押金免谈。所以房东宁可累计自己吃亏拖到去告房客，也别有把柄让房客来告你。
一，不管做什么生意都要按规矩行事，对于违反常规就要问一个为什么，要用反向思维。比如房客要求签两年的约，你要想想，如果是你为什么要这样做。不外乎怕房东涨租，以及住的好好的，租约一到被房东赶出来。有这样的人，而且信用很好，恭喜你，这是好房客，因为他有责任心，知道合约重要，但这种人也精打细算，讨价还价，斤斤计较，什么都吃，就是亏不吃。对付这种人比较容易，胆小怕事，顾影自怜，担心自己的信用出状况，房东可义正辞严的再告诉房客一遍break lease后果，让他继续正常交房租，押金问题要看合作程度，以观后效。如果你是AOA (apartment owners association)的会员，可将房客break lease之事以及拖欠款项汇报给AOA，我是通过AOA查房客的信用。虽然不具法律效果，也是有威慑作用，近几年因相安无事，不曾汇报过，不清楚现在的状况，以前有专门的表格可用。要想法律生效，需经小额法庭，一般房东嫌麻烦不去做，但你可告诉房客你有这个权力。商场和战场一样，文武之道，一张一弛。漫不经心，如渣男光腚溜街，吊儿郎当，一纸合约有何用。太过严苛，也非经营之道，兔子急了还会咬人，别让房客破罐破摔，毁你房子一道，扬长而去。所以要用合约为牵制，并让其看到希望。有点像陈云的鸟笼学说，鸟捏在手里就死了，撒开就飞了，所以要关在鸟笼里。
二，当房客毁约break lease，或是正常的通知房东要搬走，房东的主要精力要放在找新房客，和旧房客不要过多纠缠，避免空置率最重要，所以要让旧房客充分合作。尤其是毁约的房客，他错在先，会乐意合作，房东应提出带人看房的要求，同时模棱两可的答应旧房客的押金和罚款可以通融，但不要说死，给自己留有余地。一旦新房客有谱，主动权在手就可向旧房客摊牌，商谈搬出日期和押金问题，这对双方都是两赢的局面。房东此刻不存在搞小动作问题，因为房客错在先，房东是在权限范围之内行事，还是反过来想，房客也想尽量避免损失，很少会恶人先告状，造成双输的局面，所以一般会配合房东，自己明知理亏，不会胡搅蛮缠。尤其是提前告诉房东自己出了状况，已经有自认损失的心里准备，否则理都不理你，最后一个月不交租，等房东发现早已人去楼空，而且是一片狼藉。
三，做生意不要斗气，和气生财在哪个行业都通用。房客签两年的约，一年就搬走，从理论上讲房东可以追第二年的租，实际上根本行不通。你追租的前题是你空置了一年，租不出去才追。在目前出租市场一片大好形势下你怎么可能租不出去，房东要是斗气不租，非要追房客一年的房租，首先你有没有勇气空一年。其次，官司打到法庭，法官会问你一年不出租非要跟旧房客过不去是何居心?其结果必然是鸡飞蛋打。如果房东一边将房租出去，同时还追究break lease，企图收双份租，本身就违法，一女不能二嫁。所以，最佳办法是将精力放在找新房客一事上，同时让旧房客明白，因为break lease造成了房东的损失，房客要付出代价，但房东是reasonable charge。
先写这些，纯属个人经验。理论的东西去看教科书，不过写教科书的专家教授没有实战经验，往往纸上谈兵。我写的东西只言片语，零敲碎打，仅供参考。
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