【晚约】什么样的投房是风控大忌？

【晚约】什么样的房会被Foreclosed? 当然是欠贷不还月付的。什么样的业主会被逼无奈走上这条倒霉路？我的总结：1）家庭收入结构为金鸡独立型（大多数自住客是这个类型。夫妻靠W2支撑月付，check pay check。一旦失业，大病，变故，无积蓄支撑，立马捉襟见肘，难以为继。

2）投资客中的金鸡独立，只搏升值，投房完全负现金流。这一类非常考验资金链，一旦断裂，多米诺骨牌效应就会急剧放大，泥沙俱下，催枯拉朽。

3）投资客中贷款买低收入白菜房，用足杠杆。这类虽有丰厚cash flow, 前提在于满租，一旦大批穷人房客失业欠租，赶人，毁房，空置率上升，蜡烛几头烧，直到cash flow为0，为小负，大负。此时多箭齐发命中，自然也会产生以上第二种类型的问题。空置一旦达到50%左右可能是这类地主的生死线。另外，我是听说过有人曾疯狂扩张买白菜房，自作聪明，用了interest only loan, 这种也是深坑。

4）高位进场站岗，市场一旦crash 下行，价格跌破Loan面值，会引发弃供潮。这类多见于严重超买的房价高泡区，无论自住还是投房型，都会发生这种情况。

5）吃喝玩乐为主业的度假城或看风景的房子，因为当地无实业支持，而娱乐旅游又受经济周期影响最大。投这类房产，你必须踩准周期的节拍。一旦踩乱，那就是地雷。海边房打三五折也不稀奇。

总结：1）投房千万不要金鸡独立，打断你一条牛腿，火腿，易如反掌。

2）如果W2作为你的主要家庭现金流，那么你必须要开发另一个引流赚钱的备胎，永远不要让自己处于背水一战的状态。备胎将是你危机中的锦囊。

3）有一定的资金周转量和办法，至少有1-2个应急预案。比如一定额度的信用卡，line of credit 等应急。

4）三足鼎立为均衡最低要求，我以为四平八稳最好。因此争取多开源节流是王道！

5）做好风控，做熟自己的投房模式。一鸡多吃，一鱼多吃。

若有遗漏，请大家补充。谢谢阅读！

所有跟帖： 

• 什么是晚约？第三点说的是快牛？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 16:43:37

• 晨聊/晚约/午茶/解题/对话老地主等皆是我起的小品文专栏名。讨论不宜对号入座:) -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 18:14:57

• 你一个人写这么多专栏？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 20:42:13

• 不多，只是原来专职的10% -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 20:47:28

• 多谢！总结的很全面，学习了。 -Yrchen- ♂ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 18:21:00

• 很全面的，风险意识必须有， 谢谢。 -小鸡他爸- ♂ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 22:12:38

• 备胎是啥？ -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 12/29/2018 postreply 23:27:32

• 备用轮胎，backup，指租金之外的收入来源 -pangpangxiongxiong- ♀ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 06:08:27

• 嗯，很有道理，不能只看到一个好的点就冲进去，金鸡独立这个词很贴切，谢谢分享。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 03:17:49

• “三足鼎立为均衡最低要求，我以为四平八稳最好. " 说说容易，很难做到。 -金玉屋- ♂ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 15:41:03

• 会者不难，难者不会：） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 18:53:06

• 智者见智，每个人的判断和执行力不一样。 -老田321- ♂ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 18:23:59

• 失之毫厘，差之千里:) -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/30/2018 postreply 18:56:46