我们在纽约做过一些小型独栋和公寓的开发。今年正好遇到朋友在洛杉矶当地做小型房地产开发,考虑到洛杉矶是全美最重要的住宅市场之一,就准备弄个开发项目一起做做。后来深入下去,发现在洛杉矶做新项目开发真是不容易,难怪住宅市场那么好,因为supply都被限制住了。
首先,就是洛杉矶市只占大洛杉矶地区的一小部分,其他区域都是各个小Town林立,每个Town都有每个Town的规矩和要求。要做项目,首先要把每个Town的要求和规范研究清楚。我们看中的地块所在的Town就以贴近自然生活为标榜,各种规范都围绕着这个主题,这不能做,那不能做,很是麻烦。
其次,房地产项目立项和审批过程费时费力,需要做entitlement的大项目就不用说了,动不动搞几年。不需要做entitlement的小型独栋住宅项目,从买地到方案审批完成常常都要搞个1年多甚至2年。上次碰到一个在当地的开发商跟我们吐苦水说,他们的一个集合出租公寓项目从买地到项目完工招租运营,前后搞了10年。
再次,不知道是不是因为是深蓝色州的原因,政府充分尊重各方利益和意见,动不动就要搞Public Hearing,除了当地政府,各种左邻右舍都能进来对你的方案插一脚,一旦碰到个难缠的邻居,虽然不能把你的项目搞死,也能把项目拖死。我们看中的地块,隔壁地块是一个非营利组织拥有,跟组织的负责人开了个会,发现要求甚多甚麻烦,例如离我们的房子必须离他们地块有多远之类。最后算下来,项目完全没发做。万达在洛杉矶的项目立项审批也是搞了28个月,因为邻居希尔顿酒店一直在那反对他们的项目。难怪他们当地的老总感慨,在国内28个月一个万达广场都能建成完工了,在洛杉矶却只完成了立项审批。
除了上面这几点,更不用说为了开发项目需要交纳给当地政府的各种的学位补偿费用,或者廉租房补偿费用之类。
不知道洛杉矶当地的朋友是否有同感?难怪洛杉矶当地的住宅市场那么好,supply都被严重抑制了。。。