虽然说纳税光荣但是白花花的银子交出去说不心疼是假。今年我家的税额又创了新高，一方面说明收入大幅度增加了，同时也提醒我要想办法找更多避税或者延税的手段
1031 EXCHANGE是一个办法但是时间上限制不好把握（45天和180天），住宅比较容易，因为市场比较大，目标比较多，贷款相对简单，商业地产难多了，要找到价钱合适（比卖掉的房价格高）又有潜力的项目，谈价，谈合同条款需要更多时间，DUE DILIGENCE 和查TITLE, 解决各种TITLE 问题，要卖家及银行全力配合，稍微卡一下两下，就超过了1031规定的过户时间（6个月内）。去年因为种种原因没有做成1031，所以导致两
这两天比较闲，网上瞎逛，看到一个很有意思的DEAL, 琢磨
这不是给“土棉农”度身定做的房地产项目吗？看我能不能动摇一下你“打死不当房东”的决心。
物业是位于麻州一个稍微偏僻的小镇的CVS，10000尺大，要价185万，2003年建成并起租（状况很好），租期25年，然后有10次续租权利，每次5年。
猛一看，我以为天上掉下来一个金馅饼，价钱如此之低？就在前几天有个经纪问我另一个镇子WATERTOWN有个CVS要10M（1000万）有没有兴趣。通常小镇的CVS要价就是5-10M，看位置。
我赶紧找LISTING AGENT要了资料来看，原来这里面有些财务安排，主要目的是延税。
卖家只要买家出185万，但是从2017-2028，11年没有租金（31.5/年）收，因为租客CVS 一次性交了421万的11年的租金。2028接下来两个五年是固定租金（上涨一点），后8个5年是市场租金。
假设买家买了一个600万的CVS是正常交易，首期30%是185万，然后每年收租31.5万，贷款利息大约要交20万，还有11.5万要交每年的税，如果买家是个高收入人士，税率39%，那么租金收入税后只有7万，而不是11.5万。
如果11年后买家不工作了，税率可能会降低，如果太富还是没办法。
买CVS的好处： 1）租金有总公司担保，2）NNN 租约，房东纯收租金，其他一概不管，特省心。
买CVS的隐忧：再好的房地产也不是定期存款，每5年一次的续约就是房东的头疼，万一不续怎么办？凉拌！物业价值直线下降，银行催钱（如果有贷款），地税保险成为沉重负担，直到你找到租客，转嫁出去。
有图有真相。抱歉，我不知道怎么转图片，大家凑合看一下。
有兴趣的研究一下SEC. 467, 链接如下：
http://www.thetaxadviser.com/issues/2016/aug/sec-467-leases-structuring-for-deferral-purposes.html
大家成天谈“白菜”怎么做才好吃，等手里有块猪肉，才有心思去看看猪肉的做法（巴菲特，罗姆尼都是怎么避税的？）
