小地主婆的投资理财（5）

来源: happymom 于 2017-01-21 16:11:06 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (16364 bytes)

总算得了空，继续写小地主婆的故事。

有读者质疑头款的来源。我在家不管钱，每次都得问先生伸手要，所以我没有很明确的帐，但大概有个数。记得十多年前，我们还是两个人都上班，我还没做地主婆时，儿子的钢琴老师要求我们买一台七尺的施坦威三角钢琴，要7万刀。跟先生申请，他马上驳回，说哪儿去找这么多钱。磨了很久，威胁利诱，一哭二闹三上吊，又找了朋友来做说客，总算同意，拿了4万出来。我问他这4万哪来的，他说他存了准备给自己买辆奔驰车的。又卖了些股票，凑够钱买了琴。于是告诉儿子，他欠他爹一俩奔驰，以后挣钱了赶紧给爹买。后来又想换大点的房子。卖了些股票凑半天，只有不到8万，所以只敢看40万以下的。后来这钱买了第一栋投资房。再卖掉些股票，又把自住房申请贷款，买了第二栋9.5万。买麻州第一栋自住房是卖掉了公司十多年拿到的股票，股权。之后两年内再买房是把退休金借出来。然后钱就好像滚起来了，每次买房要拿出十万，二十万，甚至三十万，先生都没再说没有钱。有一次我看好一个600多尺的小房子，很抢手的，得现金才能拿下，我问他有没有65万。他算了很久，说想尽办法也还是可以凑得出的。最后我没拿到，别人出75万。我至今不知道赚了第一桶金是什么样的感觉，所以知道自己做得很不成功。空手套白狼的事，我更是不知道怎么在现实里实现。至今为止，我买到的房，除了纽约的公寓，都是正现金流，甚至很不错的正现金流，而且涨了不少，翻倍的也有。但要重新贷款，总是卡在贷款收入比例上。因为我不工作，几乎只有我先生一个人的收入。即使正现金流的房子，刨掉各种开销，贬值，反映到税收收入上也没多少。我们的贷款收入比例总在接近50%。每次贷款都要拉胳膊拉腿，被剥好几层皮，根本不敢奢望重新贷款。但从两份工，变成一份，供儿子上私高和大学共四年半，手头感觉越来越宽，出门旅游更频繁，更高大上，日子在奔小康的路上是确定的。手上有几栋地点不错的房子，心里很踏实。以前上班时谈裁员色变，现在即使先生的工作没了，我们也有信心可以过得还不错。

离开德州前，小尝房地产的甜头，到麻州就打算全职做房地产。在德州用过几个中介以后知道，术有专攻，一般每个中介有他熟悉的区域。那种告诉你他哪儿都熟的中介，要么他哪儿都不熟，要么是忽悠你。把家安顿好，就开了车到处兜，想先找好我想买的区，再去找合适的中介。很快发现麻州和德州很不一样。这里每个镇都很小，但各有特色。离开德州前，认识了一个资深的房地产投资人，他教我很多，印象最深的是，他说，只要有公共交通的地方，一定要买离公共交通走路10分钟以内的，地铁又好过公交车，因为比较准时。这些地方最好租，涨最快，萧条时最抗跌。说这话时，他是在公共交通非常有限的达拉斯。现在我是在波士顿，当然要买在地铁边。Brighton and Allston大家都知道是首选，好租，租金高，房客要么学生，要么年轻刚上班的专业人士，这些属于最好管理的房客。但这里的房子一旦上市，看的人都是摩肩擦踵，乌央乌央的。手里没子弹，要跟那么多人抢，我底气不足。当时遇到一个韩国的中介，熟悉Brighton and Allston的，我说我不想跟别人抢，想找不在市场上的房。他说他有。他带我看了几栋一个韩国太太的房，都在波士顿大学附件。她的价格总比市价高几十万，单家庭40万，她卖60万，两家庭60万，她卖80多。而这中介极力说服我她的价格合理。我知道我初来乍到，不懂行情。但要骗我也不是那么容易。几次之后我就不用他了。没有诚信的中介，我坚决不用。当时我有去房地产俱乐部听讲座，老美们都在说买Dorchester和South Boston好。我去了一次South Boston，感觉很奇怪，自己没办法融入。Dorchester那时30万可以很容易买到很漂亮的三家庭，每套租1千5. 但因为治安问题，我一直下不了手。我当时很看好东波士顿。就巴掌大点的地方，从哪里都可以很快走到地铁站。然后两站就到市中心。

这样看了几个月，清楚地知道想买哪儿了，却一个房子也没抢到。一是因为手里没现金，气不粗。二是总觉得自己对市场还不够熟，没法当机立断。现在回头看，在那百年难遇的好时侯，错过了太多机遇。当时不想和别人抢，就想琢磨银行房。我每天在网上查到要破产的房子，写在一个单子上，我一个个去这些房子找，看能不能和屋主达成协议。但基本上这些房子都是没人的。有的房子我去了五，六次也没找到人。我当时住郊区，我有兴趣的房都在城里。我觉得自己也是比较懒惰，很不愿意开车进城。经常是心情好就去打一杆枣，心情不好就懒得去打的状态。

一个周二的晚上，东波士顿一栋三家庭Open House，开价22.5万，租金每套1千. 这天我记得很清楚，天很冷，很早就天黑了。我奇怪怎么会周二Open House，天又那么冷，觉得人不会多，我一定要去。把孩子交给先生，自己驱车去了。人照样地多。房子没意外，很朴素的样子。中介是两个白人老头。我第二天就打电话过去，说这房我要了。老头问，你出多少？我是头脑极简单的人，凡事都捡最简单的办法。我能算得过来的就是1%法则。租金三千，30万离22.5万还很远呢。我就说，你说多少能买下我就出多少。他说那你出23.5万吧。我说那太没问题了。聊多了几句，知道他和他的拍档是做short sale的。他们找到水下的房子，去和房主谈，说服房主把房子交给他们。然后他们去和银行交涉，以银行能接受的最低价拿下，和银行交涉的同时，他们把房子在市场上卖掉，拿到和买家签的合同。跟银行交涉的过程很长，而且能不能搞成也不一定的。但搞成了，他们一手从银行拿到房子，一手卖给买家，赚之间的差价。我一听，这不正是我现在想做的吗？而且这俩老头看着面善，做了30年房地产中介，处于半退休状态，既有足够的经验，又没有还在打拼的人忙得没时间搭理闲人的态度。我就说，我想学这个。我能和你们一起做吗？他说，我们两个人够了，不缺人手。过了几天，他打电话给我，说很抱歉，这房子有我们熟悉的投资人要。虽然你愿意出高价，但一来这投资人是我们多年的关系户，不能得罪，二来他是全现金，你要贷款。我们还是希望钱早落袋为安。我很泄气，当时手里只有区区几万，怎么也不可能拿出现金二十多万。我还是挣扎着说，如果那人不要，记得给我啊。多出几万都可以的。

这之后，我时不时打个电话给老头，一方面表示我对这房的兴趣，另一方面继续要求和他们一起工作。后来也去他们办公室参观。后来他们终于找到可以用到我的地方，他们发现，当他们做Open House时，来的人10个里有9个是亚裔。他们相信大部分亚裔是中国人。而且我给他们的感觉形象和态度都比较专业，他们觉得我帮他们做Open House会很有吸引力。事实上，为了说服他们接受我，我每次去见他们都是精心穿上我以前见客户的衣服，而且极力表现专业的。但他们有个要求，我得去拿执照。我为此有些不乐意。我知道的做得好的投资人都没有执照，我干嘛要费那劲。但他们坚持，我最后也只好屈从了。心想，我读了那么多年书，这难不倒我吧。当时就报了周三，四，五上课，下周二考试。他们不相信我能那么快考出来，等我把执照给他们看时真把他们镇住了，很高兴地收了我。他们这时只做找到水下屋主这部分，跟银行打交道交给别人做。我问为什么，他们说，我们跟银行打了几十年交道，太头痛了，看看，我们头上的白发都是这么来的。他们只做蓝领区，说蓝领区好做，好区的有钱人很难弄，搞不好会咬人。他们在西语电台发广告，让水下的屋主联系他们，他们承诺帮屋主和银行沟通，get out of loan. 他们中的一个老头，17岁以前在墨西哥城住，西语流利，能坐下和蓝领西裔聊上几个钟头。

我见到他们之前，他们大部分生意从电台广告来。我跟他们时，电台广告的来源已经几乎没有了。他们就订了破产数据库，从里面把水下的屋主找出来，一家家拜访，说服屋主把房子交给他们。以前他们都是从数据库里一个个去找。我发挥我数据处理专家的本事，能很快地按他们的要求把符合条件的屋主找出来。那时我每个周中把数据处理好，整理出水下屋主单子给他们挑选，周末就和他们一起挨家挨户跟屋主谈。我那时滑雪把膝盖处两条筋扭断了。这年是波士顿50年里雪最多的一年。到处堆满了雪，还很久不化。我拄着双拐，穿行雪中，给他们留下很勤奋的印象。但跟他们跑了半年，一单也没做成。因为那时奥巴马开始loan modification, 要求银行调整水下屋主的贷款，总之不能让他们失去房子。所以我们见到的每一个人都说他们在做loan modification。

但意外让我惊喜的是，在我已忘了的时候，东波士顿的房子，银行批下来了。价格比原来高1万，那投资人不肯要了。时间已过去了快一年，房价已涨了，最关键，这时市场上已没有什么破产房了。如果俩老头把房子上市，马上就会以更高的价卖掉。但他们没忘记我，先来问我还要不要，比原来多一万。一万算什么，当然要了。于是欢天喜地签了合同，去搞贷款。好事多磨，银行来估价时，发现一只油罐漏了。要求换掉才能过户。换一个新油罐要2400刀，卖方银行不会肯出。俩老头说他们在这房子上已花了很多钱，不肯再破费。我不在意这2400刀，但我也知道如果后面还是过不了户，这2400刀就打水漂了。想了很久，心一横，舍不得孩子套不着狼，就当2400刀打水漂好了。好在先生这时已是有经验的地主婆的老公，看得到这房的潜力，大力支持。过户时，离我最初看这房子整好1年。拿到手，先根据市场，把房租涨到每套1100。之后除了房客搬走，装修，空置一个月，再没有过空置期。每月开销，房贷加税1700，保险250，水300，修理费比较难算，因为比较随机，而且我每次总是装得好一些，提高档次。现在租金1650/套，早就把头款拿回。如果上市，卖个七，八十万没问题。知道的朋友很羡慕我拿到这栋房子，我有时也会得意。但静下来想，我也就是比市价少付了5万左右。我这房刚过户不久，东波士顿有一个三家庭上市，开价30万。我带了我一个朋友去看，跟我买的房差不多大，屋况更好些。我极力主张她买。她知道我的买价是24.5万，就觉得这个价格高了。但她想不到我的24.5万不是随便谁就能拿到的。为此我跟俩老头无偿工作了六个月，有两个月还是拄着双拐的。现在回头看，五年不到，那30万的房也值80万了，月租近5000，头款早收回了。

跟俩老头一起时，我继续找我想要的房子。我感兴趣的地方不是他们要的，所以他们允许我用他们的数据库找我要的房子。我的单子越来越长，但我还是找不到屋主。绝大部分房子都是空置的，我不知道去哪儿找人。自己也不够勤力，没下决心一定要把人找到。然后试图与银行沟通也不成功。电话打过去人家根本不理我。之后的两年里我亲眼看着我单子上的房子一个个从MLS走掉。总有那些勤力的，不达目的不罢休的中介能找到屋主，说服屋主让他们代理房子。后来破产房没有了，我就开始找MLS上卖了两年没卖掉的房子。还是有空时打一杆枣，效果甚微，也是看着我单子上过去几年没卖掉的房子一个个上市，很快以比从前高不少的价卖掉。

我这时非常想在城里买一套多家庭，看了无数，先生都不满意。主要价格贵，两家庭60多万，租3000- 4000的，周围环境看着也不高大上。有一个Brighton的两家庭，63万，租4800，房检都做了，到最后他还是不要。现在这房能卖1.2米，租6000. 我当时被他整得很绝望. 绞尽脑汁，想起城里一栋我一直想去看，却一直没去看的房子。这房在市场上卖了两年多没卖掉。网上的照片糊里糊涂，根本看不清，或者说看上去像摇摇欲坠要倒塌的房子，网上数据也是乱七八糟，看不懂。每次想到去看，一想到那昏暗的照片就提不起精神。这时被先生逼得没法子，实在没别的房可看了，决定去看它一眼。结果房子比照片好不知道多少倍，而且房子前面就挂着中介的牌子。电话打过去，原来屋主是80岁老头，住佛州，中介帮他打理多年。屋主年纪大了，要求把它卖了。但因为暖气系统老旧，一直没卖掉。中介说服屋主刚把三套暖气和热水器全换了，正准备收拾了过两个月再上市。我赶快带了先生来看，他很满意。但还是觉得贵，要价68万，三套房当时租1500，1500，1200，不符合1%法则。我尽力说服他，说我有信心提高租金。而且地点非常好，以后会涨的。而且很有意思的是，这屋主96年买的这房，16万，现在卖68万，一上市就会有人抢走，现在租金4200。我们96年买的德州的房，14.5万，卖23万还不一定有人要，租金1750. 终于说服先生马上下单，在它上市前就拿下了它。两年后，同样的房卖1.2米。当然之后就没怎么再涨，现在应该也是卖1.2米。我一买下，就租2100，2100，1500，现在租2900，2900，1700. 买下后租给学生和年轻专业人士，1天都没空过。租客都是前后脚进出。