最近看到坛子上关于房地产vs股票的话题风起云涌，忍不住把多年前写的存货晒晒。。
时过境迁，我工作的对冲基金，曾经也是股票投资的江湖神话，因为近年来几个错误的投资一夜之间关门扫地，让我更加觉得从09年投身地产投资的选择是正确的。
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第一，我是在金融领域做的，这里面有三个原因
a.我的工作本身就是投资金融市场，工资+bonus和股市息息相关。所以副业基本上在投资房地产，算是一个间接的diversification.
b，金融从业者在投资股票上有很多非常严格的行业风控，主要是为了防止利用内幕操作或者先于客户操作，所以，每投资一个股票/债券，要进行层层审批，等到审批下来，往往失去了最好的timing.
c. 金融行业还有严格non-compete规定，不允许辞职后短时间内从事同类职业，更不要说在工作的同时开展第二职业了。而投资房地产可以算是业余时间一个小型的start-up了，况且，还享受低息贷款福利。（最多可以拿10个贷款呢） 这么说吧，如果你想做个什么小start-up,可是又舍不得放弃目前清闲稳定的收入，业余时间搞搞房地产不失为一个很好的选择。
第二，股票投资你是微不足道的小p民 vs 房地产投资你是百分之百的CEO
“Never invest in a business you can’t understand.” 这是warrent buffet说过的。可是实际上在股市中的芸芸众生，能够做到这些的能有多少人？两类人，我后面给答案。 我见过我们的同行有CFA,CPA,CXA外加几十年经验的行业研究员，按照复杂的excel model, 教科书的投资理论，bet on a wrong side,折戟而归，身败名裂，晚节不保的不在少数。更不用说普通投资者，信息还没有他们掌握的多。
题外话，大多数正确的投资不会被人铭记，但是一次重大的错误，就是毁灭性的不可逆转的。这跟金融行业的轮回一样：成功->放大->膨胀->更成功->失败->破灭->后浪踩着前浪的尸体接着上。。。所以一个成功的赌客不在于他赚了多少钱，而在于他能够在恰当的时候冷静的激流勇退适时收手。
为什么这些如此经验丰富的分析员也会犯错，原因是没有什么外人可以知道全部信息，也许你做了99%的工作，而只有1%你不知道，当起作用的就是那1%，你99%的工作可能都是白做。 所谓复杂的Free cash flow啊，valuation model啊都是浮云，一个大消息出来，价格就不跟着model走了。那么大家靠什么吃饭？无他，运气而。一个行业四年一个周期，只要你能熬过四年，总有一年是你的。不少人就是看准那个好年景，趁机大劳特捞一把，提前安享晚年了。 所以，有人问我，那我现在该投资什么，我的答案是，投资什么不重要，什么时候投资最重要。
那么再说这些年风起云涌的quant model.这些model能够在超过50%的概率下预测准确就不错了，因为大多数model基本上是用过去的数据预测未来，而一旦新的（过去未发生的）变量产生，这些model就无法handle。。。在market crash的时候，各种黑天鹅事件乱剑齐飞。。。model同学们哪见过这些阵势啊。。。于是纷纷集体失灵。
那些还比较灵光的model,是用N吨数据M多银子砸出来的，传说中的文艺复兴数据库，就在一个地下24/7小时运转的工业厂房，一般投资者是没有这个能力拿到这些数据的。 还有些赚钱的model是利用一个很小的arbitrage机会乘上一个无穷大的本金才能赚钱。而普通投资者没有那么大的本金玩得起这个游戏的。
知己知彼百战不殆。回答前面的问题，芸芸股市，什么人是真正准备好的？或者是充分了解公司的呢？ 一种是具备inside information的，一种是买了足够多的股份，可以逆转公司命运的，比如涡轮巴费。前者其实就是跟法律开玩笑您看着办（嗯 认识的同行确实有几个栽在这上面的）后者其实就像买房子flip，把一个看起来日薄西山的垃圾股大笔收购然后大换血改头换面再出手赚一把，但是没有足够的资本是玩不转的。 大多数炒股的人，跟第一次去赌场玩老虎机差不多，不了解游戏规则，不知道机器的运算法则，就是随机的选择一个按钮，闭上眼睛就听天由命了。赶上RP好，或许抓上几个子。。但大多数情况下的命运是。。。
好了，再回来说房地产。为什么我觉得房地产可以控制呢？ 影响房子价值的因素主要有： 1 宏观经济走向（国家，GDP，就业率） 2 微观经济趋势（比如城市，county, 社区） 3 房子本身情况（比如location,新旧程度，维护情况等。）
那么除了1，宏观经济走势对于一般投资者是雾里看花，剩下的情况是通过足够的homework完全可以把握的。可以说投资地产你就是100%股东，而投资股票你最多是0.00几%的股东。当你对自己的投资有百分之百的决定权，你的投资至少成功了一半；而对于股票投资，任何影响股票走向的大股东决策你都只能被牵着鼻子走，虽说有些是可以预测的但还有更多对小股民来说就是盲人摸象了。我对于自己不能把握的东西一向很抗拒。
而投资房地产，这个宏观经济的风险也是可以控制的--抓住现金流是王道的策略。如果能保证7%以上的租金流收益，已经beat道琼斯过去15年的年均收入（6.6%）了，管他经济怎样风云变幻，我等到好时候再出来卖房子就好了。 在09-12那几年，10%现金流的投资真的不少，最近这几年难了，但是7%正现金流的仔细挑也是有的。况且 还有可能贷款。可以让这个return翻倍呢。
第三，房子vs股票，real vs virtual.
金融危机幻灭几年之后，我最深刻的感觉就是，破灭之后回归自然。那些Derivatives(比如cds,cdx, cdo, cdo squared)回到basic(stocks) , virtual(stocks)回到real.为啥房地产翻译成real estate? 因为它就是真正的资产，这个real,real到不能再real. 你看得到摸得着住得进，那么，股票长什么样？姐听说过没见过。。。
不是说股票就不该投资，实际上，股票为企业融资起到的积极作用是意义深远并将发扬光大下去，至少比那些华而不实的cdo squared要有意义的多。然而这里我说的是，对于individual投资者，股票可以虚无缥缈幻化成一张废纸，没有任何实际意义，而房子具备遮风挡雨的物理价值，即便房子没了，它占有的土地，作为地球上有限的资源，永远不会变成废纸一团。至少你还能在房子上养花种草自给自足吧，而在废纸上，只能画画花鸟草虫吧。。。
第四，费心vs费力
有人常常抱怨投资房地产需要投入的大量工作，实际上，我认为这是个personality不同的问题。 我把房地产投资这样的劳动称作体力劳动。除了开始需要大量脑力劳动，特别是做细致周到的分析调查（见前面说的2-影响房子价值的要素），而后期大部分就是体力劳动了。如何和工人们周旋进行renovation, 如何让房客按时交房租，都是和人交往的艺术。
投资股票更像白领工作，更多的是和数字打交道，看报表, 验证balance sheet, 计算cash flow分析之类的。高一些的境界也可以找CFO谈谈。。。。虽然leg work 少了，brain work并不一定少。
我觉得投资地产更像是投资一个潜力股就buy and hold，可以有效的防止人性中的贪婪（因为它不liquid啊）虽然每个月每年有那么几天收个房租啊修个东西啊费个嘴皮跑个腿，但其他时候还是惬意的；而股票交易的人或许要天天看时时看，未必就很高清闲了。
大概我是厌烦了长时间和机器打交道的工作，我更喜欢和人交流，哪怕是三教九流，并不觉得是个burden. 反倒觉得至少比每天盯着一家和我八竿子打不着的公司的股价提心吊胆更有意思。 你想吧，咱们中国人本来在异国他乡交个朋友就不容易，这下好了，你不交朋友也要交朋友，通过投资房地产这两年，虽然烦心的事情也不少，但其实遇到的好玩的有趣的事情更多。常常让我惊叹，以前每个周末坐在家里不知道，原来林子大了这么多鸟，不出去看看还真是不知道。
第五，Leverage的影响
leverage就是一把双刃剑，市场好的时候让你的投资加倍，而市场差的时候，让你的损失雪上加霜。你懂的。
Stock的margin call是无情的，因为stock具备即时即日value的特性，一旦达到margin call而无法补仓，你的所有投资可能会血本无归。 leverage对于房地产投资来说就相对更有人情味一些，只要是正现金流的房子，房市下跌时租金未必成正比下跌，在房市不佳的情况下，只要正现金流完全可以坚挺几年直到房市浮出水面。你的命运是可以自己把握的。
其实很多投资strategy从长期来看是个赚钱的strategy，但是短期市场在Unfavorable的方向波动造成了被迫提前出局，哪怕是LTCM这样的genius也很无奈. 就像08金融危机其实很多投资者预测到了，但是很多人被margin call 提前出局未能笑到最后。而房地产比较容易做到坚守阵地，因为正现金流是王道 是王道 是王道。重要的事情说三遍！
当然，股票的leverage可以认为是无息的，而房贷却不是。好在现在处在一个极佳的低利率环境。
第六，tax benefit
地产incur的各种各样的费用，管理费，税收，利息，物业，水电费，车马费，等等都可以用来降低investment tax. 这些是stock没有的费用。同时depreciation还可以defer tax。如果按照税后计算收益率的话，房地产可能会更好一些。
最后，再说投资房地产的缺陷—
首当其冲的就是transaction cost. 一买一卖，closing cost数目不菲。这个是显而易见的。
其次是liquidity。想脱手的时候无法像股票一样马上变现，不要说市场不佳，buyer’s market苦苦守候，就说市场不错，从决定卖到打广告到inspection到close,这个交易周期也不短。 如果说股票就像谈恋爱，房地产就是结婚。结婚离婚得多大的成本啊，但是恋爱分手就比较迅捷啦。
还有，房地产投资数目大，无法做到很好的diversification. 不像股票那么灵活，每个行业的公司都可以买一些，篮子放在多个鸡蛋里。。。呵呵
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