筑巢引凤，小地主的4合1模式正式锁定！（2016 不完全总结）

来源: 可口可言于 2017-01-01 13:04:19 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6591 bytes)

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经历了2016年下半年好几个月的思考，搜索，看房，做功课，和大佬的各种投资叨叨聊天，也把某些想法贴出来与大家讨论。总之，这几个月，总是处于徘徊，犹豫，迷思的状态。终于在2016年的12月31日，豁然开朗，云开雾散，阳光灿烂，找到了适合自己的光明大道。

先说说自己这几个月的迂回曲折的长征路吧，算小总结。

1）学生公寓，9月买了一套学生公寓，06年新建，8个房间分租，另外靠大马路的那个大单位有6间办公室分租。目前cap. rate在7.5，明年加租，超8没有悬念。因为觉得分租房间是将房租最大化，于是花了2个月时间看周边的房子，是否有可能做学生公寓，都是百年老房。当时认为都靠3所私立大学，1麦左右的距离，出租应该没问题。但没想到某个zip区域有特别规定，必须在city审批注册的student housing 居民房的名单上，买了这样的房子，你才可以做学生房出租的买卖，而且一套房最多只能出租4间。如果不在名单上，当然属非法，而且他们也不接受再注册，因为说数量已经超控。虽然那个区域租金可能在700-800/间，但报价也多40万左右/套，一般4-5个房间。可是，面对这样的后爹后妈似的严肃管理，我们很犹豫。虽然后来有幸找到了一套百年老房，但看到它的city inspection上赫然写着地基有开裂问题，我的心马上冰冻了。

我们是一直经营年轻美貌的白玉房，基本上10年之内房龄。要我们去处理百年老房，还有city列出的那一串整修条目。我们没有那个时间和精力去折腾。好吧，这个学生房的设想也只能止步与此，好好经营目前这根独苗吧。

2）公寓房，之前一直和大佬聊天，他是做了20多年的商房，3/4的配置是白菜公寓楼和白菜独立房，他认为这是最安全的商房配置。当然，他还有自己组建的PM队伍，但也做不到完全甩手，经常被这样那样的维修电话烦个不停。当时，我被他描述的赚钱模式吸引。以为我也可以小小复制一把。但是经历过来来回回的看房，算账，给offer，最后都无功而返。我的顿悟总结是，这条发财路根本不适合我们，因为早过了时机，如果一味死磕，那是刻舟求剑，当冤大头。

主要是3个致命因素：1）房价已经翻倍。但是租金并没有同步。大佬的公寓楼3-4万/个单元买入，按1房1厅1卫算一个单元吧。如今市场报价已经7万左右/单位。租金不过是从底部的600左右爬到现在的700多。房价翻倍，租金不过上涨了20%。骨头上已经没有多少肉可以啃。大佬也直言，目前在售价基本上赶超06年高峰价。

2）PM公司的各种管理费用，基本上吃掉你的现金流。你只有闻到肉香和做白日梦，不要指望有现金入门。

3）大小维修将蚕食你手上现有的资金。多数公寓楼是60年代，除非房况很好，否则这些维修将大大威胁到你的资金周转。

我们并没有买过或管理公寓楼的经验，经过这一番折腾，我也明白，现在如果冲进白菜区的公寓楼，要赚钱，肯定要奋不顾身跳下水，自己做管理才能抓到一些真金白银。那时，你一方面要积极修房，一方面要修理穷人房客。基本上买这样的一栋楼，你就全职扑上去吧。关键你必须死扛，等市场再热火一些，击鼓传花，马上再找下家脱手。

以上2条路都走不通了，穷则思变。请看我对白玉地主的启示一文。

http://bbs.wenxuecity.com/72834507506/1154983.html

昨天，2016年最后一天，我们去了L城的一个新社区，其实离开我们W城开车仅5，6分钟路程。之所以关注这个新社区，也是“穷则思变”带来的结果吧。

1）这个新社区开发了约2年，有110套SFH,120套TH。前面2年，他们集中力量开发SFH，售价在40-50万的房型，目前可能接近尾声。现在他们集中开发TH，报价在26-31万，3房。35%已售，未售和未开发的有65%。目前的买价相对于未来2年的开发期来说，目前的价格应该是在安全区间。我查对了他们的历史销售记录，最低价在23万多，也就是10%左右。

2）地理位置，小区出门开车2分钟就进高速。进入我们W城的shopping center，也就3，5分钟。基本上共享了我们这里的资源。去小学中学基本上10分钟车程，学校评分9-10，典型的大白玉社区。

我们参观了3套样板房，和销售聊了一下，下了一个offer，买4套TH期房，4月交房，要求9折的基础上再谈builder's package deal。销售美女很惊讶，他们从来没遇到过投资者，更没有遇到一下买4套的，激动地赶紧打电话给老板请示汇报。老板说，要上报董事局审批，因为超1米的大销售要特批。看来，我们是第一个吃螃蟹的。再过2天，等他们董事局最后回复吧。如果可以成交，我们最后的package deal 可能最少有15%的折扣吧。相当于他们1，2年前刚开始的销售底价。

我们看中的是这个社区未来带动的周边发展，因为地理位置不错，紧靠一个100强的万人大公司，未来房价和租金都会有保证。关键，我们的计算都有正现金流。租得起那里的白金租客，他们将来的买房目标应该也在40-50万。

比较起这个新社区格局，和我们W城另外一个已经布局出租房的社区是相似的。2个社区都是航空母舰，只是那个社区有600套TH,35%出租房，已经成为W城的一号TH社区，那里的租客买房，价位在30-40万区间。

我们做的4合1的买卖，细水长流：1）租金；2）增值；3）租客变买家，赚佣金，建立network。4）吸引其他新地主加入，提供机会做购买和出租代理。（目前已开始有成效，我们地现身说法是最好的案例。）

4条腿蹦跶，四架马车拉力，四驱前进，分散降低了风险，开源有了新方向。想明白了这些前世今生，我就顿悟了！