刚发现，如今的行情，买公寓就是搏升值的买卖！

最近一直看公寓，看财务报标，这个cap rate真是有学问，当然网上提供的各种报表数字都要打问号，一直要看到对方提供的3年税表才算。原来一直以为在我们中西部做公寓肯定是猛赚现金流的。现在才刚领悟，原来现在买公寓，最后也是搏升值，你指望现金流做持久战，最后也是不靠谱的。

看到一个楼，70多万，cap rate 8.5，这个在满地6-7的挂牌中绝对是鹤立鸡群。一看对方提供的报表，2015年cap. rate 8.5, 而2016算出来的则是5.5，因为有这样那样的维修。这样一折算，如果有80%贷款，那基本上没有任何盈余到手，关键还要倒贴几千。当然，这是PM公司管理的。也就是，如果cap. rate只有6，那么在PM管理下，还了贷款，你就别指望有现金流，如果没有大修，最后可以扯平就烧高香。

另外，按这个逻辑，一般商贷锁5年，目前如果拿4.5的利率，那5年后起码是6-7，按某大佬的说法，那时你也没多少现金流，因为到时都被银行的利息吃掉了。

按这个算法，横竖没有现金流进门，唯一的出路就只能搏升值了。刚看到一个楼，今年年初卖价61万，今天挂牌上市77万多，这1年可以涨价16万，超26%的增幅也是醉了。

请各位做公寓的大地主说说，我这发现是否靠谱？

 

所有跟帖： 

• 看地主的税表，没有赚钱的吧。 -kozy- ♀ (80 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:13:45

• 也是，靠天靠地不如靠自己：） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:56:44

• 再多嘴一句，公寓和SFH不同，公寓的价值是由市场租金，也就是cap rate决定的， -kozy- ♀ (194 bytes) () 12/29/2016 postreply 17:39:42

• 对，银行贷款还是看现金流，毕竟公寓超4套就算商房了。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 19:15:06

• 房商和普通投资人有什么区别？ -周末闲语- ♂ (0 bytes) () 12/30/2016 postreply 08:31:11

• 翻修过的话， 涨价是合理的。 -autumnjune- ♀ (80 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:17:41

• 房主提供的报表一般都有些水分 -Impartial88- ♀ (549 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:41:01

• 谢谢提醒，你提的这些人才也不用上。这些报表基本上来自PM公司，如果看业主税表，估计更触目惊心。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:54:14

• 投资要慎重。多保重！ -Impartial88- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:58:56

• 在几年前买的公寓，其升值能力不比HOUSE 差。 因为它跌的很惨。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:41:07

• 公寓很难被腰斩，毕竟是大地主持有，树大根深，除非财务大危机。但白菜区SFH当时被腰斩以下的见多不怪啊。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 16:56:12

• 对， 你在讲白玉公寓。 我讲的是白菜 公寓， Apt。另外 HOA fee 高绝对是升值的杀手。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 17:04:18

• 我说的是白菜区的公寓，一栋一栋买的，没有HOA。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 17:29:13

• NYC边上烂区的MULTIFAMILY是升值最快的。 -autumnjune- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 17:55:52

• 白菜区的公寓在熊市是跌得最残的。2006 年新公寓 30 几万，8-9 万也可到手。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 18:01:14

• 你这是3折跳楼价，不是腰斩，是切胸啊：）） -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 20:00:47

• 算来算去，要拼出点现金流，只有买公寓亲自管理，省出PM费和压缩维修开支。 -可口可言- ♀ (124 bytes) () 12/29/2016 postreply 19:17:29

• 买一个物业， 你自己应该觉得很兴奋，是个好deal，假如觉得有点勉强，没啥热情，就别买。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 21:11:34

• 不敢用兴奋论deal, 只能用数字报表来论进退。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 12/29/2016 postreply 21:41:09

• Do your own homework. DO NOT TRUST THOSE NUMBER THEY GAVE YOU! -highlow- ♀ (0 bytes) () 12/30/2016 postreply 06:39:56