自助洗衣房和有人值守洗衣房的故事(下）

来源: AMYMINT 于 2016-12-25 17:05:27 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3201 bytes)

上篇说到，自助投币洗衣的收入是4万多，人工洗和叠的收入是9万6.

我买入物业带生意是按照自助洗衣的收入计算的，收租和将来卖出却是按照有人值守的价值计算的，所以利润应该是不错的。

我在租约里面写一个条款，如果目前的租客转租，增加的租金部分，以及卖生意所得都归房东。这个将来可能有纠纷，因为有些设备是连物业一起买进的，但是有些新的机器是租客带来的。

一个洗衣店如果只是卖生意，应该值多少钱呢？我特意去www.bizbuysell.com查了一下，drycleaning/laundry services, 一般是一年的毛收入。

说说买洗衣房的讲价经过：

讲价第一条：没有人竞争。

拥有这个洗衣房生意的是两夫妻，做了15年了，养大了三个孩子，都送进了大学，他们终于要退休了，去意坚决。机器都很旧了，坏一个就停一个，不再维修，抽风机也是苟延残喘。他们开价399K （这是楼上一套同面积公寓的价格），一个月以后降到380K，我是一月底初次联系的，感觉没有人竞争，卖方经纪很急迫，于是决定大胆杀价。杀多少呢？

讲价第二条：索要税表（揣着明白装糊涂）

这是正当要求，而且是讲价利器，因为没有一个人（卖家或者经纪人）敢说”我少报了，我偷税了“

于是我给卖方经纪算了一笔账：税表毛收入4万，水电煤气6000，地税2700，保险2000，CONDO费2500，维修费4000，纯利润只有22800/年，所以买家愿意出价275K

讲价第三条：房屋检查。

花了600块作检查，真是吹毛求疵，整了20条要修改事项。我知道卖家是一分钱也不会投，就来来回回的讲这不好那不好，干脆关门算了。最后又讲了1万下来。

说到这里，真同情劳动人民，比如我的租客，他明明付的月租比我的月供还要更高，而且要长期受剥削下去，但是他没有办法，一是首期很难攒，二是就算是跟我付一样多的首期，他也很难贷到款，所以他希望我两三年后能够作OWNER FINANCING给他。

我的修车铺租客也是一样，Jose 很老实，手艺不错，老客户挺多的，他从来不拖欠租金，有一天我象发现新大陆一样告诉他：我亲眼看到有人专门买保险公司拍卖的事故车，有的车是前面撞了，有点车后面撞了，买两个半边车，拼起来，也许再添点零件，利润非常客观。Jose 看了我一眼，轻描淡写的说：我知道，可是我没本钱买。