房地产投资不能急功近利

房地产是区域性很强的生意，只以南加为例，其他地方不敢妄自菲薄。

九六年有一个房，买贵了两万，玩鹰的让鹰签了眼，是苦果也先吞下。十万，两万头款，当时利率高，百分之十，还贷，地税，管理费，保险等加一起$950，房租$1000。战战兢兢，如履薄冰，满打满算，没有空房，一年赚$600。只有3%的回报率，银行活期都有4%，定存9%。可是我喜欢，三房三浴两车库townhouse，1500尺。

今天的房租是$2500，三十年还贷数目不变。地税会增加，但加州有一条让外州地主们瞪眼的，不超过百分之二增加地税霸王条款，所以增加不多。管理费也会增加，以及保险等，所有的加上一起就算它$1200好了，每月净赚最少$1300，现在一年有$16000，差不多80%的回报率。已经超过百分之百回报率的也有，因为从一开始就已经有年百分之十回报率，所以不提。照目前南加州房租的涨势，现在每年百分之八十到百分之百的回报率指日可待！

但是，账不是这么算的，作为职业地主，上面的情况也不可能存在。今天的房价是四十万，两万的头款，小学生的算数问题。当十年之后，房价涨过二，三十万之时，利率一降再降，早就按耐不住，迫不及待的套出十几万再投资，回报率就不太好算了。

今天的南加州房价已经高起来，很难有这么好的获利，貌似机遇不遇。前两篇我提到过目前的机遇是低利率，如果运用得当，照以前的套路投资仍然成立。

举一例，几个月前坛子上的一位，家妇级别，没有贬义，还是按薯爷小学水平，柠侠说的会算数，够用了，不过老公是带个师字，所以钱不少挣。二十万，实际还不到，买了个两房两浴康斗，地点别打听，打听出来是块心病。肯定好不了，那有啥关系?还没过户就有人要租了，租金$1400。人家财大气粗，二十万现金掷地有声，哪像我当年泥腿子光棍，专会打细算盘。我给算了算，如果用贷款，百分之六左右是有的。

这南加州的房价也真是的，几个月时间又涨了两三万。去年我刚来坛子上信口雌黄乱侃南加州房地产的前景，很多人不以为然，认为已经到顶了，我说啥来着?你喜欢的妹子不追，一转眼就成了人家的妹子！现在还是这样，不同的是水灵的妹子没了，剩下些人老珠黄的。咋办？你要是整天惦记着白马王子可不太实际，到时有可能连大叫驴都没了。

今天我专门去了趟housing，也就是section8，看看租房市场行情，根本就没有几个房子出租！因为租房市场好，地主们对housing不肖一顾，即使housing大幅度提高租金也无济于事，housing问题我以后专门会写。

因为房价又涨了点，回报率就下降，可能只有百分之三到四。但是，以现在房租的涨势，未来几年可以说生生不已。也许又有人会提出风险问题，风险肯定有，在考虑风险的同时要看到光明，要看到前途，要提高自己的勇气，听蝲蝲蛄叫就不种庄稼了！用不了几年，最低工资会是十七块一小时，最低工资的上涨一定推动最底端租金的上涨，这就是光明。人口的急剧增加，土地的不可扩张性，这就是地主们的前途。接下来就看你有没有这个勇气！

回到本文题目，房地产投资不可急功近利，虽然南加州现在的状况像是～天街小雨润如酥，草色遥看近却无。十年，二十年后必定会～最是一年春好处，绝胜烟柳满皇都！

所有跟帖： 

• 终于学到一点，原来回报率指去除各种费用后房租除以首付。加不加装修费？ -keyoukewu- ♀ (376 bytes) () 10/22/2016 postreply 10:10:37

• 开山立宗吧。24%都是大师级别。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 11:50:20

• 老朽的贴子说回报率有例子，也简单！其它的都好复杂，没有看懂还看得头疼！看了一下楼下 -keyoukewu- ♀ (89 bytes) () 10/22/2016 postreply 18:22:43

• 支持一下！北加州比南加还邪乎，房价不要命的长，房租长一些，没有不要命，机会还有，总有，就是得给有准备的人。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 10:51:15

• 房地产投资有两个原则 -sweetptt- ♂ (98 bytes) () 10/22/2016 postreply 11:21:24

• 再加两个原则 -硅谷码夫- ♀ (98 bytes) () 10/22/2016 postreply 13:38:58

• 哇噻，都是才（财）子。4句诗很形象！ -keyoukewu- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 18:28:07

• 谢谢朽哥分享！北加机会很少了 -Momof4- ♀ (77 bytes) () 10/22/2016 postreply 12:08:27

• 我的投资房。最后一个今天已经租出去了。比市场价低了100。回报一般 -rapidestate- ♂ (3808 bytes) () 10/22/2016 postreply 12:26:04

• 你厉害，过几年，房租一涨更厉害！ -老朽- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 13:35:04

• 哇！你的房子的现金回报让人好羡慕。 -成为会员- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 15:14:02

• 最佩服的是数据都精确到小数点后2位，到几分了！厉害！ -keyoukewu- ♀ (80 bytes) () 10/22/2016 postreply 18:33:04

• 说得不错！ -如山- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 14:57:43

• 谢谢朽哥好文分享！ -成为会员- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 15:03:37

• 我英国的朋友说他做了一辈子买卖，还不如他姐姐买了房子当家庭主妇的资产多，注意是英国，中国就不用提了 -pathisgoal- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 15:23:08

• 朽爷厉害！真正实现2两拨千金。 -tgmomtobe- ♀ (99 bytes) () 10/22/2016 postreply 16:03:47

• 那要看卖掉房子干什么?我的自住房就是通过卖出租房做头款，尽量少卖房子折腾，重新贷款出来比卖房好。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 16:12:58

• 谢谢分享！ -piris1987- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 16:48:31

• 谢谢，虽然不在加州，但是受益匪浅。 -pureleaf- ♀ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 20:09:39

• 请问前辈: 您说的银行活期利率4%, 定期9%是哪家银行啊? 目前从稳定性和利率考虑, 存哪家好? 谢谢! -clearbluesky- ♀ (208 bytes) () 10/22/2016 postreply 20:27:31

• 二十多年前的事，遍地都是，怎么回答你?还见过五年定存百分之十，有钱人存了一百万。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 10/22/2016 postreply 21:06:55

• 那时候的这些有钱人要是把100万也来买房，现在更赚了。 -logyliang2002- ♀ (0 bytes) () 10/31/2016 postreply 17:06:06

• 是的，要克服急功近利的浮躁心理。谢谢老朽哥真诚的提议。 -小边笋- ♀ (0 bytes) () 10/30/2016 postreply 08:58:11