如果有投资物业出租,按揭贷款利息可以作为可抵税。而如果是自住房,按揭贷款利息则不可以抵税。每年报税的时候很多人会问,有什么办法让我的自住房利息也抵税吗?
首先,利息抵税的基本原则是:为挣得投资收入(利息、股息、房租等)而产生的利息支出可以作为费用来抵税。根据这一原则,如果你贷款购买主要住宅,利息支出是不能抵税的,因为你的目的是为了自住而不是获得投资收入 。
有没有办法将不能抵税的利息转为可以抵税的利息呢? 加拿大人Fraser Smith提出了著名的史密斯原则(Smith Manoeuvre)。其原理是通过 把普通的不可以抵税的贷款转变成可抵税的贷款,达到减税和加快还款的目的。简言之,就是把“不好”的债转为“好”的债。根据史密斯原则,投资人首先把非注册账户(non-registered account)里的投资资金交纳自住房首付,然后申请房屋按揭贷款,同时再用自住房做抵押,申请另一个贷款(home equity line of credit, HELOC)。用HELOC里面借的钱去投资其他出租物业,或是买股票、基金、债券去赚利息、分红等收入,因为借钱是为了挣得这些投资收入,所支付的利息就都可以抵税了。同时,投资赚得的钱还能用来加速还清他`的房屋贷款,进而产生了更多的line of credit的空间,可以借更多钱去投资。
史密斯原则涉及到借钱去投资,因此在预期投资回报率高于利息支出的情 况下才适合采用。为了能够将利息抵税,投资用的资金要从line of credit直接拿出。所以,如何正确合理运用史密斯原则,建议向投资税务专家就自己的具体情况做进一步咨询。
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