闲地主龙门阵之八——扎实下功夫方见真功夫

    有人说作房地产会买的人是学生，会卖的才是师傅，我认为相反，因为做地主大多数是只买不卖，或多买少卖，而且好的买进就几乎使你立于不败之地。本人三月初买进一5 bedroom 3bathroom single house, 具体情况如下：

资金来源：一个已有出租房的refinance及另一自住房的部分home equity。所以所有钱包括维修来自银行。

收支分析：

买进价：$129K, 维修： $5K（包括换roof），税：$1650（前owner的税： $2445;）; 保险：$500, 维修预算：$500/年。按揭： $410.80. home equity利息：$195.68/月。

房子四月底租出： $1600/月，净现金流约：$773/月，房子目前zillow市价： $256K。

 

风险分析：以此房为基础的资产负债率：52.34%。如果房价跌40%，此房仍然在岸上。如果房租跌40%，我每月仍然有$133的净现金流，加上按揭中$100+的本金部分，每月的净收益仍然高于$233。事实上此房目前的$1600/月的租金还有很大上涨空间。房子保险的business liability: $500K，二段租客， 已将观赏鱼池加护栏并在lease上注明潜在危险的责任关系；充分维修了deck及木台阶。

 

交易过程

1. 获取初步资讯：在zillow上发现房子，看房发现两大丑陋之处，一是进门抬头发现屋顶漏水导致天花板生霉；地下室墙外渗水入内。房子已在zillow挂卖数月，且已数次降价至$155K。
2. 相关功课：从邻居处、空调服务公司处了解到原owner非常老；从屋顶上的维修状况看出，owner的动手能力很差，且似乎少有人帮助；从县税务办公室了解到，房子的交易记录，以及owner的最新房地产交易记录，发现owner不久前也做了一个非常棒的买卖，所以搬往更大的房子居住。
3. 分析及交易策略：房子乏人问津的原因是其两大丑陋之处，但这两个问题对我们专业地主来说却很容易解决。尽管当时房子的市价好像在$220K, 根据周边房市，其正常价位应该高于$250K。Owner除了卖别无选择。Owner应该会接受低价出售，因为他们没有能力张罗具体维修与出租，且他们的财力应该不会太在意一点低价。
4. 提出offer并暗藏玄机。提出$130K 的offer, 没接受agent希望seller在短时间给答复的建议，而是给对方一个月考虑，以此彻底打击其自信心。二是提交合同注明除白蚁与空调外，其它as is。对方没有立即恢复，可以看出对方的agent比较老道。大约两周后对方提出第一次counter offer，我不为所动，后来又提出第二次counter offer我仍然坚持初衷，尽管我的agent 也加入劝降之列，但最终对方接受我的offer。
5. 验房再砍价：没发现白蚁，但两个condenser 都不工作，艰难的negotiation后对方修好了一个空调，第二个修了但没修好，最后从seller及agent处总共拿到$2000+的credit。因我的agent在最初答应返回的credit外还另外提意给一点credit以促使交易成功，我有点不好意思，加上不想过了房子的出租季节。决定终止谈判过户。

所有跟帖： 

• 谢分享好deal攻略。租金好房价潜力大为啥没有投资人竞争？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/28/2016 postreply 22:14:05

• 这个怎么没有哈哈？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 00:17:05

• 相亲见到一脸麻子的姑娘，绝大多数人立马逃跑，有人会问治疗花费后再逃，看来只有我真找到可行廉价治疗方案。 -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 05:07:55

• 好文！我每次看到进水，长霉的房子就走开了！如何修理还有花费能谈一下吗？ -Timi2016- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 08:06:19

• 地下室外墙与屋顶漏水，我采用了完全不同的策略： -hulao2015- ♂ (1373 bytes) () 07/29/2016 postreply 10:07:26

• 非常详细，受教了！这些漏水问题的原因都是在房检时发现的？ -Timi2016- ♂ (247 bytes) () 07/29/2016 postreply 14:38:05

• 没请专业人士，自己检查，最怕roof漏水进入墙内，外面只能看到霉，这种损坏可能是从屋顶一直乱到地板。 -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 15:16:35

• 会卖的人一般都会买，不买那有卖的。 你要真能卖 $256K， 那是本事， $100K轻松到手。 -Wendy666- ♀ (151 bytes) () 07/29/2016 postreply 09:01:35

• 如果是我的话，修好后，有人出到220K以上，我就卖了，大牛们赞同吗？ -archet- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 10:03:02

• 这山姆大叔高兴，short term的税可是差价的40%，我计划租几年再自住两年卖（这是湖滨房，对得起我老媳妇） -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 10:13:17

• 40%! 地主的 adjusted income is over $439,000, wow! -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 13:02:20

• 如果卖的钱能再生更多的钱就卖，否则先留着生蛋。 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 10:15:15

• 一年以后可以以市场价为基础再refinance出现金。 -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 10:24:14

• 同意，感觉钱都让楼主一人赚了。一分钱一分货。 -燕归来HAHA- ♀ (186 bytes) () 07/29/2016 postreply 15:19:46

• 龙门阵摆得很好，谢谢分享。 -成为会员- ♀ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 13:30:12

• 请问哪儿可以做出租房的refinance出现金？ -linglang- ♀ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 15:06:29

• 找银行或贷款agent，难啦！累呀！！烦了！！！ -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 07/29/2016 postreply 15:19:14