写了这么多篇关于房地产，归纳成一句话就是，投资房地产是一个靠谱的赚钱手段。但千万别以为赚钱是容易的事情，你下的功夫，承担的风险，受过的苦难和你得到的回报成正比。我不止一次说过，咪咪姐和其他人也附和过的，别光看贼吃饭，还要看贼挨打，我就先说说贼挨打。
接着不曾说完的故事，在一个风和日丽的长周末，云淡风轻近午天，一声清脆电话铃，shopping center 餐馆老板来发难，电梯不能用，生意不能做，必须马上要解决。以前提到过，从一开始打工，和房地产有关的事agent，contractor，PM等全做，还同时全做，狗揽八泡屎，因为最初没有资格拥有房产。这是做PM管的一档子事，到那一看，fxxking asssshole！shit！real fresh man shit!!电梯里货真价实的黄金塔一大滩，立马先把电梯封了，然后去home depot门口抓个老墨兄弟来清洁一番。仰天长叹，老子这辈子怎么这么倒霉，就连吃屎都没赶上泡热乎的！
自从落地美国的第一份工就扎进房地产，这种烂事一提溜一大串，先练贼挨打，打不饱就得去蹭饭。好多人净想着翻手复制出几十个房，怎么就没人想着多铲几泡屎玩玩。 不是一番寒彻骨，怎得梅花扑鼻香 。
春花秋月何时了，往事知多少。还是回到二十年前，一次大型拍卖会，插一句，现在的auction.com可不是真正意义上的拍卖啊？这是另一个话题。从早上八点开始，以每两分钟一个房子的速度进行，钟表转了一圈结束，我是到晚上十一点办完所有手续，低声问，向谁行宿，此时夜深沉。路滑霜浓，匆忙家去，直是少人行。
那天一口气买了四个房子，那一年买了十三个，虽然只是几万，十几万的房，还要借贷款，以我的财力来说已经是一掷千金！有兴趣的房出现时，就像条狗，盯着猎物穷追不舍。空挡的时候，有一部分不感兴趣，不是我要的地区，大概有三，四十分钟时间，到外面喘口气，补充点自带狗粮。拍卖是在希尔顿酒店进行，人声鼎沸，声嘶力竭，几个回合下来也是口干舌燥，七窍生烟。怎么也得来杯浓咖啡，提神醒脑，继续操练。酒店卖咖啡两三块一杯，老子不掏钱。出酒店一拐弯便是加油站，五毛九一大杯一样当活神仙。该花就花，能省则省，叫花子打算盘，精打细算。在那个房地产哀鸿遍野的沧桑岁月里，诸如HUD，Kennedy Wilson，Resolution Trust Corporation之类的房地产拍卖，商业，土地，住宅，公寓都有，每月都来一次，就像女人来大姨妈那样习以为常。哪年大姨妈不来了，呵呵，有盼头了。
往事不可如烟，说说而已，牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。前途是光明的，道路是曲折的。 穷则变，变则通，通则久。光阴似箭，雕栏玉砌应犹在，只是朱颜改。短暂的人生，恰似一江春水向东流。
现在怀揣巨款的，就想着怎么容易赚钱，那就说点容易的。南加州的房地产已经高起来，但是没有到顶点，现在仍有很多人在买。有的人身上带个师字，当然也有不带师字的，年收入可观，手里持有现金，炒股不敢，也没有时间，买个房子放着收租就是自然而然的事。现金买房怎么也是每月数票子，怎么也好过银行的定存。钱放银行里，尤其是长期的，利息是不可能追上通货膨胀的速度。一百二十万的fourplex，年净收入四万值不值得买，还是要看你的意愿，如果是闲钱，没有胆量炒股，又不愿意指数基金，那就去买，又是上好地区，相当于白玉房。房租一般十五年左右翻一倍，不是你的净收入，而是总收入，所以，净收入要超过一倍。出租房不太考虑升值，但收入多寡直接关联房子价值，房子升值也是必然的。兄弟，姐们，不是我耸容大家买房地产，房子是个实物摆在那。以前写过，大意是，你有个百万现金在银行里，茶余饭后和亲朋好友吹嘘一番，有几个人拿正眼夹你，你有病啊？真的假的？那你就别有病，有房。你开车带着你的狐朋狗党经过自己的fourplex，轻轻的挥挥手，老子的，老娘的，嘚瑟不?国内来的只认钱到公事办，殊不知在美国做房地产是火到猪头烂。
另一部分人，仍然可能是带着师字的，借贷款也买，目前就是没有现金流也在所不惜，能打平最好，稍微欠点没关系，收入高，有房子在手起码在每年个人报税上不吃亏。再说房租今年不涨明后年还能不涨?我很赞赏这一类业余地主。刚出道时听过一个故事，圣地亚哥县有个女教师，从工作起，几乎是平均每年用贷款的方式买一个，到二十六个时候收手，自己退休，然后周游世界。用贷款买房，自己的税率高，暂时没有现金流没关系，当然最好起码要打平，这是个心里作用。如果你没有高瞻远瞩，只看眼前亏欠会伤积极性。
一个二十万的房，五万头款，房租减去所有开销，以打平算，看似没有赚钱，实际上是在赚钱。就算三十年的房租都不变，房价也没涨，还清贷款后，也是净赚十五万。除了底特律不好说，美国的多数地方不可能不涨价，尤其是加州，房价翻个两三倍，你就是用五万赚几十万。
自住房用多少年的贷款完全看个人需求，出租房用三十年贷款为好。如果你的眼睛只盯着三十年比十五年多付了多少利息，对于投资出租房，你的思维方式就出了问题，在以现金流的前提下，用别人的钱去赚钱，利息不用太过计较。
现在有一部分人，急急的把自住房贷款还清了，或即将还清，中产阶级，收入不多，赋税沉重，来坛子转一圈，恍然大明白，原来可以贷款出来再买个房玩玩。是三十年常规贷款还是HELOC，如果你完全对房地产出租是狗屁股塞黄豆一窍不通，还是贷HELOC，钱到手后用多少付多少利息。完全不用，一年一百块费用，第一年免。这样你没有什么压力，慢慢找你看中的房子。否则，三十年贷款一到手，马上要开始付房贷，除非钱是用做它途，接下来找房子就倍感压力，一年半载要是没有结果，自己的银行账户像是在淌血，赔本赚吆喝，感觉自己是个傻B，二奶回娘家，无公而返。
做地主有没有必要开公司，我以前写过多篇，不再赘述，基本要看对自己有没有利，以我自己为例子做参考。
一，给自己发工资。
二，给自己发w2，堂堂正正报税，挣够四十点，以后一样拿社安金。
三，给自己买医疗保险。
四，公司要运转，要买车，电脑，电话，要的东西多了。
五，有车就要加油，要修理，要带人看房，要应酬，要的东西多了。
general partnership 和LLC基本上是一类东西，就是小型公司，有什么大的区别应该去请教会计师。个人房产我的意见是不必转入公司名下，公司只起管理作用，公司是你自己掌控，自己管理。如果做trust则可以放公司名下，然后所有财产全放trust里面，后代可能没有能力管理，就找管理公司来管。没钱赚的时候，什么都不用在乎，等到有钱赚时，每个房买保险另加一个所有房的雨伞险便高枕无忧，反正开销都抵税。
未来的南加房地产会涨还是跌，这是大家最想问的问题，没有人可以先知先觉，明天的事后天就知道了。但我可以用自己的事实来分析。以房客平均三年搬次家，我就应该每月至少有一户搬进搬出，实际情况是，去年总共只有三户，另有两户给了搬迁通知，因找不到房加上我的房租低过市场不少，而不得不留下来。今年眼看三个月过去，还没有人活动的迹象，现有的房客还常打电话来为朋友询问有没有空房，同行里有空房的，广告都不用，插个牌子立马一帮人排队。这样容易的租房市场，手里有现钱的，一闭眼，一跺脚，跳粪坑了！面对这样的事实，还有什么所谓的专家权威信口雌黄房价到顶，即将下跌，权当其裸女狂奔，空穴来风。
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