浅谈买“白菜”还是“白玉” 房

来源: 可口可言于 2015-12-30 10:51:52 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4968 bytes)

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其实，买白菜还是白玉房，这是一个复合选择。个人觉得包括了以下3大方面：

1）宏观大势：所在地区，包括人口数量，年龄，家庭收入等（房产极强的地域性决定了投资无法简单拷贝，需要结合当地房市情况。）

2）微观财势：个人资金和收入（资金决定了你能投多少，投什么样的，家庭收入决定了你能贷到多少款，借到多少只母鸡）

3）微观软实力：个人的兴趣，时间，精力，修房水平以及风险承受力（可能很多人忽略这一条）

【1】我们住在中西部大农村，所在城市又是中产集聚地，过去20年，我们这个小城人口从2万多猛增到如今的 7万左右，老房也多集中在 20年左右。可以预计未来10年，人口应该可以轻松翻倍。如此快速的人口增长比例，在全美可以排上TOP10。按老朽大哥的名言，人口红利就是房市红利！按我的研究分析，本城的人口年龄在38岁左右，平均2.8/户人口，家庭中位收入在8-10万，这些特点都鲜明地说明了这是一个年轻中产家庭热爱的城市。目前本城的房价平均在28万左右。3/4为SFH,1/4为TH。另外，一个重大福利是，本城靠近一个TOP100的大公司（10分钟高速车程），大概有一大半的员工第一选择是在本城买房，靠着大树好乘凉，绑着大款好风光！

基于上述大势，我的投资目标锁定在中产阶级！因为无论租售，他们都是中坚力量。另外这个群体素质比较好，有不错的收入，打交道相对比较轻松。所有的投资房都在本城，开车10分钟。只投资好学区的小白玉，房龄多在10年之内一半是小号TH，3房约1700多尺，非常适合年轻小家庭过渡，虽然每年都要turn over很忙活，但基本上租金都稳定增长，差不多5%/年。cash flow大概在12%左右。由于目前大批新买家入市，特别是20万左右的TH受追捧，今年这类TH的买卖交易很火爆。去年末买的18万房子，目前市场价在21万左右。当然，我仅支付了25%头款。从投资回报率看1年居然已有60%的账面盈利，确实是很意外的惊喜了!

【2】由于我们起步很晚，屈指算来，不过3年前才启动，资金也很有限。家里仅我先生一人工作，基本上一半工资奖金，另外靠卖掉一些股票。非常少的资金如何最快速度跑马圈地，那就必须贷款，一房一贷，押上3倍杠杆。这里打个比喻，全款买房的是两条腿跑路，即使刘翔也跑不过4条腿的马儿，我们要争取的是在有限的时间、价格和数量的三重机会成本。因此，我们根本不能做全款现金去房的做法，所以白菜房做不了，银行低价房也抢不到，只好老老实实找Deal，研究分析，找皮夹子，找到了几套价格还处于低谷2012年左右的房子。一是利用冬季淡季时机，价格松动，去年机会好，可以3选1，今年基本上很难有；二是找卖家在外地，急于出售的；三是找turn over相对低的，价格相对便宜些。那些火爆交易的小区，价格跳涨，很难砍价。四是找需要做些整修，房况需要改进的，价格也会低于市价。目前我对老人退休房特别感兴趣，因为75M的婴儿潮来袭，未来几年老人房将需求大涨。

【3】第3条是我们的软肋，也决定了我们折腾不了白菜。我先生工作很忙，每天上班大概要10小时左右，早出晚归，也没什么时间和精力去修房，当然他也不够handy,最多换个灯，刷刷漆。我自己是喜欢做房市研究分析，也不善于和极品扯皮交流。因此，我们不愿意折腾白菜。虽然也看到圈子里的牛人拿了多套cash cow的房子，有时也羡慕，但绝对不会去试。因为我们没有金刚钻，不揽瓷器活。当然，如果你有信得过的handyman和contractor可以帮你鞍前马后照应，那么你要计算一下这个成本支出是多少了。

投资房市，我的投资回报收益是这样计算的

收益=现金流+增值+时间+精力+心情+家庭幸福指数

后面四个要素常被忽略，因为无法用金钱来直接衡量，但确实是我最看重的，因为我不想为了赚钱而投入大把时间，精力，严重影响心情，以至于没有时间享受和娃和家人的清闲时光。我可以为了投房，节约些日用开销，不出门旅游，但不愿意为了破房和极品房客周旋搞脑子，坏了自己的脾性。因为脾性一坏，会有恶性循环。

君子爱财，取之有道！

以上仅个人的一点浅薄之见，请各位地主大佬指点，谢谢！