顶万才子。如果depreciation造成每年亏损，卖的时候怎么交税？

如果是地产从业人员，每年出租房亏损可抵W2等regular income。但如果地产这一边不能花700小时，则rental的loss只能抵一部分W2的
收入。卖房时税如何报？

举个例子，只是说明这个问题，数字估计禁不住细推。

买的时候100万，卖的时候200万（扣除买卖经济等开支）。多年累记收租30万。别的开支20万，depreciation几年下来20 万。

本来是亏损10万，但是由于亏损不能全抵W2收入，结果有5万抵了W2收入，另5万还在rental home的字面亏损上。

卖房时的100万升值，是否要减掉5万字面亏损？

也即：
100万升值
5万亏损。升值只有95万了。
20万subject to recapture tax rate
75万subject to regular income tax rate

最后这75万是否50万可免税（假如做primary home的要求等满足）？

所有跟帖： 

• 同想知道：这75万是否50万可免税（假如做primary home的要求等满足） -newoolove05- ♀ (33 bytes) () 04/05/2015 postreply 09:30:53

• 那要看卖价-买价+总折旧是否大于0，大于0要交，小于等于0不用 -万枫- ♂ (0 bytes) () 04/05/2015 postreply 09:48:01

• 再请问：如果符合primary home的条件 -newoolove05- ♀ (212 bytes) () 04/05/2015 postreply 09:58:30

• 你这个应该仍然qualified as primary residence，反过来不可以 -万枫- ♂ (265 bytes) () 04/05/2015 postreply 10:14:29

• 谢谢万枫。我的理解是：只要qualified as primary residence，就可以享受50万免税 -newoolove05- ♀ (167 bytes) () 04/05/2015 postreply 10:56:07

• 最后五年中有两年是自住房 -开十满- ♂ (0 bytes) () 04/05/2015 postreply 13:31:09