如何判断地产项目的增值潜力？

来源: pssci 于 2014-06-01 18:08:19 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (23101 bytes)

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上次在关于地产投资方向选择一文中，曾提到了要以实例来阐述具有增值潜力的项目。所谓潜力，就意味着该项目将来会有一定的增值。那么，有读者就会问，何据之有和如何判断一个项目是否具有增值的潜力呢？

1。根据地产的估价来判断。

众所周知，几乎所有在美国经历过用贷款买房的人都知道，银行在最终批准贷款之前，都会要求一个第三方的估价公司，对要购入的地产，作一个价值评估，看看是否存在骗贷和要价过高的情形？那么，估价者是如何来对该地产估价的呢？估价人主要是以该地产附近，最近一段时间内成交的，相近年代所建的，相近大小的地产的卖出价格为依据，从而来给出一个市场价。

因此，如果该地产的购入价，低于或远远低于其估价，那么，它就具有较好的增值潜力。

一个实例，就是俺三十几万购入的一个商铺，一年后，街道的对面新建了一个面积还小两千尺的商铺，结果其卖价是将近七十万。由此可见，俺的商铺，一定是会有较大的增值空间的。

2。根据租金收入来判断。

决定地产价值的另一个重要指标，就是，对于已出租的地产项目来说，它现有租金收入的多少；而对于没有出租的地产项目来说，如果出租的话，它会带来多少的租金收入。这个有个专业术语叫cap rate, 其定义就是：净收入除以买入价X 100%。从投资的角度来讲，是越高越好。高的话，说明该项目的回报高。

这点也可以用上边的例子来说明，那个新建的商铺，只所以能卖出那么高的价钱，主要是由于它的租金高，每个月的租金要六千多。而俺的那片店的租金只有每月三千块。由此可见，俺的商铺是不怕现有租客不租的。只可惜，人家的租约还有六年之多。不然的话，根据市场价，租金也可提到每月五六千的。总之，由租金可提升的空间，也是可以用来判断项目的增值潜力的。

3。根据地产的造价来判断。

这个主要讲的是，如果现如今，要建一个同样的项目，它的造价会是多少。保险公司在提保时，经常会用到这个数据。它从一定程度上，反映了该地产的价值。但也并不是绝对的。比如，在美国房地产的重灾区如底特狱，这一指标已失去了衡量那里地产真正价值的意义了。这时，只有结合以上两个指标，来综合的分析，才会有点参考的作用。

这个的实例，是俺几年前，以二十五万购入的一个多单元，十万平方尺的购物中心。它的造价至少也要好几百万的。只所以可以那么低的价格购入，其一是现金买；其二是它的高空置。当时只有四分之一是出租着的，由于这样，没有银行愿意给这种地产的购买者放贷的。因此，如果你手中有可支配的资金，那怕是像俺一样，资金是从房产的净值中，从银行贷到的也可。如果你购入后，可以把空置降低，有更多的租金收入。它的价值也会跟着走高的。增值的潜力也就会体现出来了。

尽管一提起购物，大家都会想到互联网对实体店的冲击，但还是会有不同的生意，是需要实体地点的。关键是要选择和投资物有所值和有潜力的项目。这里只能是泛泛而谈的了。地产是一个特别的行业，因为没有任何两个地产项目，是完完全全相同的。因此，就要具体分析和判断了。这个可能是没有定律可循的？哪位有的话，支一声，有的是愿出高价索求的。

————可以说以上三点，对所有的地产项目均是适用的。只是笔者这几年做的全是商铺项目，所以就以它们为例简要的说明一下，并无要误导之意。

不管怎样，赞同与否，谢谢阅读。祝大家投资成功！