有点对不起大家（LOL）。周末有点时间谈谈体会。
NPV 是理论上最完美的投资评估方法，因为它把所有现金流和风险考虑进去了。但它在操作上是有多限制的。问题是如何预测现金流。比如，房租还比较好测，以后卖房时的房价如何测？何时卖？另一个因数是discount rate,其实，discount rate是一个 hurdle rate，也就是最低可接受的投资回报率， (minimum acceptable rate of return)。 不同的投资者的要求也不一样，这个回报率也不一样。房地产一般是房贷率加上一个风险系数，（risk premium), 风险越大，最低要求的回报率越高。资本市场上用CAPM rate (两教授因此拿了炸药奖）
虽然操作上有困难，NPV还是有人用于地产投资平估的，虽然一般地主是不用这个方法的。有些行业，如影视投资业，一些金银矿产业（金价太难预测），因为现金收入太难预测，一般不用NPV。
也有人谈到了IRR， IRR是当NPV=0时的回报率，是受评估资产/项目的平均回报率，IRR只有与上面讲的hurdle rate(最低可接受的投资回报率)比才有意义，比他高就是好项目。在评估同一项目时NPV和IRR的结论应该永远是相同的（否则你一定算错了LOL)。但要评估两个不同项目并从中选一个时，NPV与IRR的结论可能会不一样，IRR只是个率，不反映投资的规模，所以，NPV是更正确的选择。这道理小孩可能都懂。如果你向你小孩借钱。借一刀第二天还两刀，一天的回报是100%，（比温州的高利贷还高Lol），另一选择是借10刀第二天还12刀，（20%） 你小孩手上有20刀闲钱，会选哪个？
另外如果现金流正负不规则，如第一年为负，第二年为正，第三年又为负，正负颠三倒四的，可能会无解。
也有人提到了会计报表中的现金流表 (statement of cash flow)。这个表是反映公司现金变化的一个表，显示在营运，融资（借钱）和投资（买机器，厂房等）方面的现金变化。这跟NPV现金流不是同一东西。
对多数地主来讲，班主和这里许多地主看重的评估方法是最实用的。CAP rate （=[net rent before morgtage payments and depreciation]/house price和 cash on cash return （=[net rent after morgtge payment but before depreciation]/down payment). Depreciation 不是现金开支,不能算在里面。当然这两个评估方法，并没有把房子增值与否算在里面，并不全面。
我想我们讲"现金流好"的房子，实际就是指CAP rate 和 cash on cash return 高的投资房。熟话说得好 a bird in hand is worth two birds in bushes. 把力气用到找“好的现金流”的房子上，准没错。
另外，有些争论可能是语义(sementics)上的争论。道德经是怎么讲的？“道可道 非常道 名可名 非常名”。LOL
码字不易。
