凤凰城买房 (6) 风险控制

来源: apol 于 2011-08-08 23:19:12 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (24451 bytes)

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风险控制是投资的首要考量，什么时候进场，区域的选择，持“股”多久，房客质量等都是风险控制的重要因素。

1. 关于“抄底”：

没人能够真正买到底部，下单买的前提是现金流和equity。按照25%头款，75%贷款，现金流回报率一定要在10%以上。挑房子时也要尽量挑有equity的，别急着下单。例如我的第一栋房$125K，贷款时的估价是$175K，买保险时保险公司要求我保$200K，因为他们认为重建的费用如此。有了现金流和Equity, 心里会安稳的多。

2. “Exit plan”

在出手买房子之前要给自己定下底线，自己是想长期持有，每年有固定的租子收入，还是想拿两年有赚就卖。如果是后者，谁也不能保证你能在这两年中赚钱 ( 除非是升市)；但对前者，把握就大，如果75%贷款，可以用现金流还贷，争取10年之内还清，如果房价10年持平，你赚了300%，比 DJI,SPX 的 compound return 高多了。这和买分红利的股票一样，只要公司正常运作不倒，你每年拿固定红利收入。

我买房子的打算是收租子，等退休了有退休金拿，或者用来贴补家用。

3．选择买房子的地点。

要选20-30分钟内车程，比较了解 / 成熟的社区下单，切忌贪便宜在不了解的区买。一个朋友对此有深刻教训，他在车程近1小时的城市买了三栋出租，有个房客屡屡找麻烦，让他跑了一次又一次，疲于奔命。

我的房子中除了一个近半小时车程的，其它房子都在10迈之内，管理起来非常便利。

小结：无论什么投资，风险和回报是同时存在的，如果风险太大，回报太小，玩儿的就是心跳。在保证好现金流和 equity 又管理便利的情况下，投资是种享受。。。。

另有朋友对房子成本就算有疑问：传统计算是按照县记录的成交价作为成本价格，这种算法可以从刨去地价折旧27。5年税法来确认。当然如果把贷款费用，修理费用也计入成本价格，回报自然要低一些。我自己是把这些费用计入第一年的开销，抵租金收入，所以第一年的回报要么是负数，要么是非常小的回报。但是不管怎么计算，每年入袋的租子应该是一样的。