proforma的部分请wxc1894

proforma分几步

1。做一下2011年的流水帐，做完后再算一下报税的流水帐。

2。把上面的合在一起就是2011年的税后流水帐

3。做2012-2020的流水帐。

4。把他们合成一个表格。

5。你可以做点scenario。

A。比如第十年卖掉房子。这个比较复杂。你要估算一下那年房子的价值，你要精确记录每年的depreciation。然后你要计算两个额外的税，就是depreciation recapture（25%）和capital gain（15%）。这些加在step 1上。

B。比如trade up的时候卖掉房子。那么那一年你不用付50万增值税。

你可以有各种scenarios。

6。计算NPV（现在资本价值）。这个就是第n年的盈利除以这么些年的的资本cost。由于房产有一定的风险性，这个cost是会超过T-bill的。大约多少这是个可以讨论几天的话题。但你可以跟T-bill来比，就用10年的T-bill利率。