自学成才地主经验谈(掏粪工手记之五)

来源: 2010-12-19 09:24:13 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2485 bytes)
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房屋面积,户型,估价,地税及拖欠情况在COUNTY RECORD. Mortgage,Lis Pendens,水费同上。
对低收入的自住房主,地税有优惠,所以可以推断出是否自住。
交易史,Current listings 由当地的地厂商组织维持。这个不一定每个城市都有。但是经常有错误,特别是面积和加建。你不希望买下来以后发现有一个厕所是没有permit的。花钱当然可以补,但是如果人家非要拆开来看一看下水管是否是规定的口径岂不麻烦。
外貌和左邻右舍在BING MAP 上看。

举例2.

同一个房,讲讲我犯的错误。这个买进来时是有房客的。Whitetrash. 我本不想要她的,但是在OFFER和CLOSING中间出了纰漏,房主没有领会我的意图,结果在CLOSING时我一犹豫,还是按时CLOSE了。这个女的,其实是个坐娼,从来没一句真话。驱逐倒是在一个月完成了,但她留了一堆破家具,称法律允许保留一个月。这个我应该弄辆车把她早打发出去就对了,结果又拖了一个月,可气的还回来撬开门偷我的电器。犯这个错误,因为我当时比较忙,精力没有集中。报应立刻就来了。

如果积极的经营,应该可以做到90%的productivity.如jy101 那样那是非常出色了。

我之所以不用PM,一是自己现在还照顾得来,二是上哪去找那末努力的人。在我们这里,PM大概收10%,1mon 招人,$50上法庭,。。。PM 靠那10%是养不活自己的。他和我在很多方面是有利益冲突的。我自己管可以弄到20%Cap,PM 只能给你10%,当然对甩手地主10%也不错了,可是我所见更多的是PM在坑在外地主,弄一堆烂人从这一家搬到那一家(如上面提到的妓女)。所以我不建议没什末经验的人去做在外地主。

每一个房子在经营一段时间后,应该按General Accounting Principle 所有的人力物力支出与投入分栏统计,最好比照IRS的分类。这样效益和需要改进的地方一目了然,容易报税,也便于以后把其中若干分组管理。对不良资产,应当及时出售。这包括低回报,地段有犯罪团伙活动,和高空置率的地段。

大家可以看出,我是想积累出一个系统的管理方法。如果有合适的可造之材,也许会训练出一个人来承担一部分事情。也许我的哪个儿子可以干这个。对handyman也是一样,对他有一定要求,干事情得按一定的规范。现在用的人因为我待他以诚,做事很替我着想,只是我现在没有足够多的事来retain他。

把一个低回报的地产改造成高回报,就可以出手套现。特别是当你通过一段时间的努力把一个地段改造了的话。这个我现在还没有什末经验可谈,只是一个想法。

受大家鼓舞,写了这末多,对正在做或准备进入这个行当的诸位,希望有所裨益。我自己在一天一天写的时候,也悟出了许多平时在处理杂乱的事情时来不及想的道理。

祝大家圣诞及新年愉快。

(完)

第一部分:http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/273991.html
第二部分:http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/274411.html
第三部分:http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/274789.html
第四部分:http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/275003.html



所有跟帖: 

very good series for RE newbies, thanks for posting.. -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 jy101 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 09:42:35

写得太好了,受益匪浅。谢谢。 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 SunshineInCA 的个人群组 (33 bytes) () 12/19/2010 postreply 10:07:08

you are getting more poeple into trouble.. -blocked- 给 blocked 发送悄悄话 blocked 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 10:14:50

Thank you very much for sharing! They are all very useful experi -bluebluebi- 给 bluebluebi 发送悄悄话 bluebluebi 的博客首页 bluebluebi 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 10:43:20

Thanks for sharing. -nolease- 给 nolease 发送悄悄话 nolease 的博客首页 nolease 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 10:52:38

这种结合实战经验的帖,是非常有营养的。我读后,有好多共鸣。 -susan_wang- 给 susan_wang 发送悄悄话 susan_wang 的博客首页 susan_wang 的个人群组 (93 bytes) () 12/19/2010 postreply 12:15:19

很真实的实战经验.大顶.. -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 12:49:35

对,我也是觉得,规模不够大时不能请PM -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (132 bytes) () 12/19/2010 postreply 13:46:22

I think everybody here will be interested in -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (370 bytes) () 12/19/2010 postreply 15:56:56

I said clearly that I paid cash. To get REO at -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (38 bytes) () 12/19/2010 postreply 16:26:04

sorry, my post is not to you but to another person above my post -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 16:33:23

probably using the other family member's name?(like me).otherw -MrsKwok- 给 MrsKwok 发送悄悄话 MrsKwok 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 16:47:09

not that simple. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (140 bytes) () 12/19/2010 postreply 17:13:28

There is no need ... -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (189 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:15:01

hehe, bluffing again. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (348 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:25:33

Tell your friends to try harder -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (468 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:29:28

OMG, is that your proof? whoever really has a bit -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (687 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:36:34

it is possible... -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 jy101 的个人群组 (84 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:41:53

JY, not now. I know it. the banks are very strict. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (118 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:44:54

Do you want to bet $100K then? -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (61 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:50:33

I bet it is not really your fifth loan (backed by fennie mae) -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (292 bytes) () 12/19/2010 postreply 18:58:19

It is very easy to bet -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (205 bytes) () 12/19/2010 postreply 19:04:14

ok, the easiest way is post the name of your bank. I will check -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (50 bytes) () 12/19/2010 postreply 19:10:14

I will bet $100k with you what you got is not the fifth loan. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (158 bytes) () 12/19/2010 postreply 19:04:41

Ok, I will tell you the bank -Conehead- 给 Conehead 发送悄悄话 Conehead 的博客首页 Conehead 的个人群组 (448 bytes) () 12/19/2010 postreply 19:12:13

I will call tomorrow. -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (413 bytes) () 12/19/2010 postreply 19:30:48

BTW, I like your posts and believe every word you said. you are -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (60 bytes) () 12/19/2010 postreply 16:40:40

Thanks for sharing. -sunskitehomes- 给 sunskitehomes 发送悄悄话 sunskitehomes 的博客首页 sunskitehomes 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 15:54:39

谢谢分享你的经验。非常受益。 -youandmychina- 给 youandmychina 发送悄悄话 youandmychina 的个人群组 (0 bytes) () 12/19/2010 postreply 15:57:44

向你学习了很多,非常感谢! -地主老头儿- 给 地主老头儿 发送悄悄话 地主老头儿 的个人群组 (0 bytes) () 12/20/2010 postreply 08:47:04

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