再深入讨论下:房子本身创造价值吗?

"1980年7.6万买的房子,2010年27万卖掉,为什么反而亏了?"
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201009&postID=13969

本人的帖子引起了不少讨论,但大都在数字上打转,没有触及根本问题,因此我觉得有更深入讨论的必要.

我原文中所举的例子分别是1980年和2009年美国实际的"平均房价",虽然与各地的情况肯定有差异,但是具有广泛的代表性.

1980年,以美国当时的平均房价$76,400买的房屋.现在我们假定到了2009年,房屋贷款利率仍然与1980年的时候一样,还是14.005% APR.

为什么要做这样的假定?

第一,因为讨论的目的是看将来而不是回顾历史,现在的房屋贷款利率4.5%应当承认是历史上非常低的水平,将来的房屋贷款利率很大的可能是从此上升,而非像1980年到2009年那样大幅度地下降.

第二,降低利率的行为都是由美国联储会决定的,现在 FED FUND RATE 处于有史以来最低的0.25%,将来的走向只有上升,除非联储会决定不但不给存款发利息,反而还要向存款收税.

第三,假定在2009年,房屋贷款利率仍然与1980年的时候一样,这其实是个比较保守的假定,因为还没有考虑利率上升的可能性.

好,假定到了2009年,房屋贷款利率仍然与1980年的时候一样,是14.005% APR.那么这个房子在2009年价值多少呢?原文中计算过了,是$124,206.

也就是说,房主实际上在2009年以$270,900卖掉了房子是非常幸运的,要感谢联储会降低了利率,使买方能负担得起.假如房屋贷款利率保持不变,那么他只能以$124,206的价格卖掉.假如房屋贷款利率没降反而上升,那么他的卖价可能还远低于$124,206.

现在来看看通货膨胀,假如房屋的价格紧紧跟上1980-2009年其间的通货膨胀率,那么在2009年时,房子的价值是$198,915.04.

也就是说,如果房屋贷款利率保持不变,这个房子在29年后卖掉时得到的价钱比通货膨胀还少了37.5%.

1 - $124,206 / $198,915.04 = 37.5%

那么假如房屋贷款利率上升了,房子的价钱又比通货膨胀少多少呢?

或许有人会说,可实际上房子在过去30年表面上增值了很多呀?是,如果以贬值了160.36%的美元定价的话的确是,那里面不仅包括了通货膨胀的部分,还包括了房屋贷款利率从14%降低到5%的作用.

通货膨胀反映的是物价的上升,而利率的降低实际上是增发了更多的钞票,也是一种变相的通货膨胀.房子的所谓增值无非就是通货膨胀1加上通货膨胀2(利率降低)的结果.

你两边的邻居都有与你差不多的房子,整条街上都是价值差不太多的房子,美国60%多的家庭都拥有房屋,大多数房子的房主们没对房子做什么大的改变,难道房子自己就创造出什么价值吗?如果是的话,美国60%多的家庭什么都没有做,就空手套白狼,这可能吗?

实际上房子结构本身是贬值的,随着时间的推移,房子需要修理维持,不然就破败了.只有地皮是所谓增值的,那也是因为地方政府需要按照地皮大小抽税,以支持学校等地方服务机构的开销,地方服务所需的人工和物质等等的费用都是随着通货膨胀而增加的,所以地方政府也只能以逐渐估高地皮价值的方式去增加房产税的金额,归根结底都是通货膨胀惹的祸.

当然,有很多人出租房子,那是牺牲了自己住进房子的享受和付出辛苦劳动得来的回报,还没算与不良房客斗法所遭受的精神创伤.有人在某些地区以低价买进房子,那不就与在2009年初时以低价买进股票和以700美元买进黄金的情况类似吗?难道就因为低买高卖的对象不同就有什么了不得的吗?

把时间从1980年推移30年,在今天,未来的通货膨胀大概是不会消失的,但0.25%的FED利率就只有上升而没有下降的余地了,利率的上升对股票和债券等依赖信用的资产都非常不利,那么又对同样依赖信贷的房子的未来价值影响如何?都好好想想吧.


=========

欢迎造访"徐世维的博客"：

依据事实数字，把握市场脉搏，运筹金融世界。

http://blog.wenxuecity.com/myindex.php?blogID=48731

所有跟帖： 

• haha, same argument, gold本身创造价值吗? -jy101- ♂ (0 bytes) () 09/17/2010 postreply 19:52:29

• 我前面已经说过了,黄金是最终价值储藏物,本来就不应当增值 -murmur.on.hudson- ♂ (218 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:00:10

• same applies to ground..... -jy101- ♂ (0 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:01:39

• 谢谢你.目前最大的风险是信用货币尤其美元,所以我很安心 -murmur.on.hudson- ♂ (121 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:15:13

• 各国中央银行现在都在买黄金,黄金ETF也在买,说明问题 -murmur.on.hudson- ♂ (0 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:25:41

• value is determined by supply and demand -generato- ♂ (29 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:17:34

• the supply of credit is most critical to housing -murmur.on.hudson- ♂ (24 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:20:33

• the supply of credit is most critical to stock market -generato- ♂ (125 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:22:23

• mortgage is credit. home buyers depend on it. -murmur.on.hudson- ♂ (0 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:30:16

• In 1981, gold was $850, and then slided to $250 -generato- ♂ (87 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:20:46

• all depends on how much US dollar is printed ... -murmur.on.hudson- ♂ (142 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:27:52

• Now who knows what money is? -generato- ♂ (9 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:38:06

• JP Morgan did,"gold and silver are money, -murmur.on.hudson- ♂ (33 bytes) () 09/17/2010 postreply 20:46:48

• 插句嘴。7.6万的房子如果downpay 只有1万，买27万，是否会颠覆你的计算结果？ -万枫- ♂ (0 bytes) () 09/18/2010 postreply 05:09:08

• 改个字：7.6万的房子如果downpay 只有1万，卖27万，是否会颠覆你的计算结果？ -万枫- ♂ (0 bytes) () 09/18/2010 postreply 05:10:18

• haha, debate was on cash investment in 1980 -jy101- ♂ (0 bytes) () 09/18/2010 postreply 05:48:25

• 难道房子自己就创造出什么价值吗“ -sunskitehomes- ♂ (0 bytes) () 09/18/2010 postreply 08:10:40

• 你们这些书生，就爱撒嘴皮。看真刀真枪 -qiaoshe- ♀ (91 bytes) () 09/18/2010 postreply 20:07:39

• too bad u don't know better, my friend -murmur.on.hudson- ♂ (340 bytes) () 09/18/2010 postreply 21:45:01

• you misunderstand me, I made 1.5mil within two and half years -qiaoshe- ♀ (98 bytes) () 09/18/2010 postreply 22:21:39

• in 2.5yrs, gold is up 70% -murmur.on.hudson- ♂ (50 bytes) () 09/19/2010 postreply 00:15:14