经典的投资案例: 通用大厦的转手

麦柯龙的超级杠杆儿

格兰礁


最近，纽约地产圈儿大家谈论最多的就是通用大厦的转手。

六月初，波士顿地产集团（Boston Properties）联手高盛集团旗下的一支地产基金和来自中东的私募金主，以28亿美金从麦柯龙（Macklowe）地产集团买下纽约中城的通用大厦（GM Building）。这宗交易不仅是本年度美国商业地产的最大的一笔买卖，也是有史以来最大的一宗单幢楼交易，而且被看作是经历了次贷危机后，商业地产市场开始呈现稳定的一个迹象。包括《花儿街日报》在内的各大媒体纷纷报道此事，成为自去年黑石集团收购股本写字楼地产公司（EOP）之后，最受瞩目的一笔交易。

通用大厦位于曼哈顿中城第五大道，毗邻中央公园，是著名的纽约第五大道精品购物街的起点，建于1968年，乃地标性建筑之一，几经转手，早已和通用公司没有关系，但名称却保留了下来。现在是很多华尔街金融大腕儿和著名商家的老窝儿，象最近在雅虎（Yahoo）策动革命的卡尔伊坎（Carl Icahn），以及化妆品公司雅诗兰黛（Estee Lauder）都是这里的租户。对许多地产商来说，拥有通用大厦是一种身份和地位的象征，就象吃了唐僧肉可以长生不老一样。亨利麦柯龙（Harry Macklowe）就是个吃了唐僧肉的。


麦老爹是麦氏集团的掌门，在纽约地产圈儿以敢于冒险著称，号称已经“死过不下千回”了，旗下拥有数栋纽约地标性摩天大楼。麦老爹2003年以14亿美金从地产大亨创普（Trump）手中买下通用大厦，将前庭及内部多处重新整修，梧桐树招来了金凤凰，于2006年成功引入苹果电脑（Apple）开设旗舰店，并全天候24小时营业。在美金大幅贬值，欧洲游客络绎不绝之际，一举成为纽约城最时尚的观光购物景点儿。所以，麦家是把通用大厦当成了亲闺女来捧着守着。

为了给通用大厦添几个小兄弟儿，麦老爹去年借了70亿美金，从黑石集团（Blackstone）手中买下七栋位于曼哈顿的摩天大楼，而这七栋大楼是黑石 2007年以创纪录的高价收购山姆泽尔（Sam Zell）的股本写字楼地产公司（EOP）后整买零卖的。麦老爹以为资本市场依然红火，地产市场仍旧强劲，所以这70亿他借的是一年期的过渡性贷款，而其中的12亿还是从私募基金以私人财产抵押的方式借的。他想着一年内重新贷款或者把大楼转手卖给下家儿，所以在整个交易中，麦老爹只从自己腰包掏了区区5千万美金。对一般人，5千万是个不小的数目，但对一笔70多亿美金的地产交易，这可是个超级大杠杆儿，和阿基米德翘地球的杠杆儿有一拼。可是人算不如天算。到今年二月份，由于次贷危机导致的资本枯竭和地产交易萎缩，麦氏集团既无法获得新的贷款偿还旧债，也无法以更高的价格将楼卖掉，只好将七座大厦的控制权转交给债主德意志银行。但这并不能解决从私募基金借的12亿美金，而根据协议，这笔钱（已经利滚利涨到了14亿）可以从麦氏的私人财产追缴（麦老爹快变成杨白劳杨老爹了）。情急之下，麦老爹想起了自个儿家的喜儿 —— 通用大厦。

结果草标一插，应者云集，各路有点儿钱的主都摩拳擦掌，包括格兰上班儿的财主家都动了心思。没多久，就传出消息，以波士顿地产为首的买家以28亿美金购得通用大厦，虽然低于32亿的要价，可还是令大厦身价5年翻了一倍。估计以麦老爹酷爱杠杆儿的本性，这一栋大厦恐怕赚了绝不止几倍，只是老爹真是迫不得已。成交后，麦氏集团购入波士顿地产集团一千万美金股份，算是对通用大厦还保留一点点儿象征性的所有权。

此事过后，麦老爹将公司交给儿子打理，怅然退出江湖。