REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage

来源: 小小石头 于 2008-05-07 06:56:47 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (2020 bytes)
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REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage

小小石头


前几天俺聊了聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二
重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：
Leverage income。但在讲到第四重魔力时俺说：Leverage (杠杆)这玩意最近被批
的很很厉害，虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙。但受到了周兄的鼓励，俺不得不
启用这第四重魔力。

很多同学读完了俺的REAL ESTATE的四重魔力时说得最多的一句话就是：石头啊，
你这玩意听起耒挺好滴，可俺没有十粒米。三粒米成么？成！俺今天就煮一煮这三
粒米的饭。

做RE的几乎都用Leverage，也就是说做部分贷款。按目前的市场行情，放三粒米的
头款，银行贷款七粒米，你就可购得十米的RE。如果CAP RATE 为7%，贷款利息为7%
(30年分期付款)，让俺们耒重新计算一下各种income。

第一重魔力：Passive income。一千万美刀RE(CAP RATE 为7%)的回报为70万，减去
约56万的分期付款后，净现金回报14万。另外56万的分期付款中的7万是用耒支付贷
款本金滴，因此你有7万债务的减低。

第二重魔力：Inflation income。由于Leverage不改变Inflation income，所以还
是你今年的总资产起码还是又增加了50万。

第三重魔力：Tax effective income。50万的资产增值大叔还是没看见，税依旧免
了。十粒米RE的折旧成本仍然大约为25万。也就是说需要申报收入为：

70万(毛收入) - 49万(支付的利息) - 25万(折旧成本) = -4万(申报收入)

什么！什么！什么！你告诉大叔你今年赔了4万？是滴。呵呵呵、、、你给俺说说看
大叔还收不收这税钱了？


第四重魔力：Leverage income。年底了，该结帐了。去掉了一开销、交完税(呵呵
呵、、、、你交了吗？)，你还乘下多少呢？

资产增值：50万
债务减低：7万
净资产增值为： 57万。

现金收入：14万。

LOSS CARRYOVER 至明年：4万。

呵呵呵、、、、请各位同学告诉俺，这要相当于税前的多少收入呢？



好了，好了，这三粒米的饭俺终于煮完了。就是不知道这饭香不香？同学们爱不爱
吃呢？ 今天罗罗嗦嗦主要还是讲了富人为啥会富、钱怎样生了钱(RE方法)，也不知
道讲的对与不对？讲清楚了没有？还不明白、、、、呵呵呵、、、、俺也没办法，
俺水平低望大夥儿见谅了。 _(a) _(a) _(a) _(a) _(a)

所有跟帖： 

• 老大好！好久没在大千看到你了。一切可好？ -putwriter- ♂ 给 putwriter 发送悄悄话 (50 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:14:10

• 房产税、房屋修补等一切开销应已除去了。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:47:09

• 扑兄好！你可是DQ的常青树啊。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:52:19

• 还是房地产玩儿的大。 我想空之，找不到好门道 -putwriter- ♂ 给 putwriter 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:41:06

• 空之？扑兄想空房地产？ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:46:01

• 对呀。房市几年都回不来。我不想投资，就想空之。呵呵 -putwriter- ♂ 给 putwriter 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:52:31

• 呵呵呵、、、把家具什么滴都搬出耒不就“空”了吗？ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:56:43

• 回复：REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage -SZHOU888- ♂ 给 SZHOU888 发送悄悄话 SZHOU888 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:31:21

• 石头煮饭香,同学们爱吃! -SZHOU888- ♂ 给 SZHOU888 发送悄悄话 SZHOU888 的博客首页 (116 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:33:46

• 嗯，各地很不同。俺村有时还是能抢到滴。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:50:09

• you can easily find 10% CAP in midwest, but -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 (43 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:58:12

• 呵呵呵、、、、是啊，上哪儿找“又好又不吃草的马儿”呢？ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:34:59

• D -eastcity- ♀ 给 eastcity 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:35:43

• 先顶后看！ -冰雪之城- ♀ 给 冰雪之城 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 07:55:23

• 谢！ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:41:16

• 石头哥起的真早，早起的鸟儿有虫吃啊！ -一块五一卷- ♂ 给 一块五一卷 发送悄悄话 一块五一卷 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:08:20

• 唉，劳碌命哈、、、、 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:36:14

• 狡猾狡猾滴， 哈哈。 -blueoceanwave- ♀ 给 blueoceanwave 发送悄悄话 blueoceanwave 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:16:27

• 不得不承认,大叔 对 RE is most tax friendly. -blueoceanwave- ♀ 给 blueoceanwave 发送悄悄话 blueoceanwave 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:17:57

• 是啊，应该感谢大叔哈！ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:37:32

• 没完没了，魔力经久不衰呀~~~ -Frontline- ♀ 给 Frontline 发送悄悄话 Frontline 的博客首页 (219 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:18:59

• 哈哈哈、、、、MM有财、有才！ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 08:40:34

• Ha ha, I like this. 太有才了! -老周- ♂ 给 老周 发送悄悄话 老周 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 10:02:14

• Co: 哈哈哈、、、、MM有财、有才！ -蓠蓠草- ♀ 给 蓠蓠草 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 18:58:27

• 绝！能解释一下M.G.吗？想必一定不是魔gui，haha -meina- ♀ 给 meina 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 21:57:13

• 做人怎么可以这样不厚道昵？偶的本意是： -Frontline- ♀ 给 Frontline 发送悄悄话 Frontline 的博客首页 (28 bytes) () 05/08/2008 postreply 10:57:54

• 举手提问 -上海人戴立明- ♂ 给 上海人戴立明 发送悄悄话 (238 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:06:08

• co ask: 做RE的要不要cut loss, if use too much leverage? -blueoceanwave- ♀ 给 blueoceanwave 发送悄悄话 blueoceanwave 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:10:30

• co ask: so you can get 10% every year from house? -asaMan- ♂ 给 asaMan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:17:29

• 10% every year from house? -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:24:28

• 要看具体情况。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:25:47

• Ding. Ding... -U6D3- ♂ 给 U6D3 发送悄悄话 U6D3 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:12:09

• 举手再提问 -上海人戴立明- ♂ 给 上海人戴立明 发送悄悄话 (128 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:17:11

• 呵呵呵、、、要不要再算算？ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 10:11:21

• Ding. Ding... -zhuanzhuanhao- ♀ 给 zhuanzhuanhao 发送悄悄话 zhuanzhuanhao 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:18:01

• after reading your article, I found that your -horse625- ♂ 给 horse625 发送悄悄话 horse625 的博客首页 (188 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:25:43

• 有什么可抬杠的？小石头没说你买卖股票不赚钱。 -zhuanzhuanhao- ♀ 给 zhuanzhuanhao 发送悄悄话 zhuanzhuanhao 的博客首页 (18 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:36:19

• Tax effective income is a real 魔力, all the others require -屋漏痕- ♂ 给 屋漏痕 发送悄悄话 屋漏痕 的博客首页 (17 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:57:44

• and hard wark. -屋漏痕- ♂ 给 屋漏痕 发送悄悄话 屋漏痕 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:58:44

• 几种魔力的共同作用吧。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 10:08:36

• 多谢石兄。 -老周- ♂ 给 老周 发送悄悄话 老周 的博客首页 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 09:59:34

• 让周兄见笑了。 -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 10:07:16

• are you counting the management cost? -why-why- ♀ 给 why-why 发送悄悄话 why-why 的博客首页 (230 bytes) () 05/07/2008 postreply 14:26:32

• 有几位同学没看清楚吧，是放了3粒米然后现金回报14万吧。 -蓠蓠草- ♀ 给 蓠蓠草 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/07/2008 postreply 18:56:29

• 谢谢！ -小小石头- ♂ 给 小小石头 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/08/2008 postreply 08:57:53

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