回复：再次请教Bayfamily--关于委托公证

1>夫妻共同公证
我LG在国内名字下有一套房子了,按照政策,这次买房,只好用我的名字.如果只用我一个人的名字委托他人,而不是夫妻共同委托.这样会有什么麻烦?你的文章中对这点语焉不详,请明示.谢谢

答：我看不出有什么风险，但我的经验：国内可能会要求你提供单身证明并在美国公证。



2>我委托的是上海房产公司的办事员.从前没有见过,也不认识,因为他是代理,所以就委托他办.现在的问题是,我委托这样的人买房,会有什么风险?还有,我已经将15%的钱放在他们的房产公司作为头款,会有风险吗.
再次谢谢

答：首先很佩服你的胆子。如果不是太晚，赶快找个至少是亲戚或朋友的人做委托人。记住，国内的房产公司（我ASSUME 你说的是中介公司）不是美国的ESCROW 公司，后者是作为公正和独立的第三者形式辅助房产顺利交接的，国内的中介不具备超然独立的公正性，因为本身有太多的利益因素牵涉其中，这包括各门店经理的自身利益、经纪人的自身利益、甚至因为他和上、下家的不等边关系都会影响它的公正性。尤其现时国内的房产正是向上的时候，好似上一波上涨的时候，上家毁约的事太多。对，你会说法律上当下家（你）付了定金，上家就有同等的STAKE，也就是说他如果毁约，他必须赔你相同的金额，但是事实是，一旦上家毁约，倒霉的是下家，因为通常上家的STAKE 只是在纸上，下家的STAKE 是现金。更有甚者（我亲身经历的事），也就是说，中介与上、下家是不等边的关系：下家如果违约，中介绝对将钱没收了（是否转给上家且不去说），但是若上家违约，呵呵，你试着通过中介去追讨上家的罚金试试，中介才懒得理你，能全数要回你自己的定金就不错了。

所以你的委托人千万不能是中介公司的人，而应该是你的自己人（更何况你同中介从未见过面）。小心中介长袖善舞，里面的花头多着呢，要骗骗你这美国的“*****”太容易了。

WORST CASE SENARIO：中介将你的定金部分或全部转给上家，然后上家毁约。你怎么办？理论上中介是你的委托人，有权RELEASE 押金或签文件的。你会问中介为什么会这么做？我可以问你一个问题，中介和上家比较熟，还是和下家比较熟？上家得了钱和他们分，然后再找下家，中介费还是少不了的。

至于15%的定金嘛，绝对太多了。上海的行规：订金是一万（或称“小定”），定金是五万（或称“大定”）。“小定”是在下家表示意向时付的，“大定”通常是上家签了买卖协议书（甚至等到上家签正式买卖合同）是下家才付。

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• 回复：回复：再次请教Bayfamily--关于委托公证 -跳蚤- ♀ (42 bytes) () 07/20/2007 postreply 18:49:29