账要怎么算？一千万有何难？（10）

谢谢梁山给我算的账，我在以前说过这是“纸面”价值，就是用的这个算法。注明：这是我所有的商业（多栋），不是仅仅厂房。

出租率87%已经有100万的年收入，很快全租满时就是1000000/0.87=1149425年收入，

按可以7%年回报率出价，物业价值1149425/0.07=16420361，

减去600万贷款，单这物业净值就有1042万

商业地产的奇妙之处就在于入住率。相对于住宅市场更加刺激，更加有想象力。

大家都知道银行的估价都是基于COMPS，比如住宅，目前6-12个月内本地市场相同类型，相似的面积，建筑形式，装修程度的房子就是你的COMPS，高不会高到哪里，低也不会低到哪里，卖房经纪人一般按此出价。
大家可以参考ZILLOW的估价，他们家就是用这个理念来估价的，2007年到2011年的数据不是太准，评估价大大高于市场成交价，但是现在比较准确了，有时候在热点地区还会出现成交价大大高于ZILLOW。在平衡的市场，ZILLOW的价格具有指导性。

但是没有商业网站能提供公开的商业地产的估价，或是我们不容易拿到。只有租金是确定的，所以通常就倒推得到商业的价值，但是100%空的就价值就是零吗？其实也是要看COMPS，不过很难找到完全相近的COMPS。

我买了一个10%入住的空商场，现在招满了，拿到两个银行去评估，一个跟我说2.65M，另外一个跟我说5M

当然卖出真金白银才算数。

一千万的含义有：

1000万元的账面资产

1000万元现金收入

1000万元税后收入

大家一起努力吧。

在1968年之前，没有人100米跑进10秒，认为那是人类的极限，但是自从海因斯(美国）于68年10月14日在 墨西哥跑出了9秒95，后来有至少10个人做到了同样的事情。
 

所有跟帖： 

• 顶!赞气魄! -happy78- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:11:46

• good job。谢谢分享。有魄力和胆识。是我们投坦的人！ 女投资家很厉害。投资给女性更多，更大发挥才能的机会 -march2007- ♀ (6 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:15:47

• 牛！好多人帮你担心好几天了。:-) -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:16:02

• 大概期吧。图在这里。事实上，如果靠每个周期峰谷之间的涨落来盈利，也并不很高。 假如十年一个周期翻一倍，也就是１０％的回报。 -borisg- ♀ (265 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:29:32

• 如果你什么都不做，你自己的房子也会自然升值。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:32:56

• 这是在修正了通货膨胀之后的图。 -borisg- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:35:12

• 帮忙贴个加拿大的周期图，谢谢！ -lawattaction- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:58:15

• 很励志！ -淋雨- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:30:48

• make sense -amanman- ♂ (705 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:34:15

• 我外行啊。不过觉得住宅和商业怎么会“没什么不同” 呢？真不一样啊！ -淋雨- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:42:31

• 从买DISTRESSED PROPERTIES角度看 -amanman- ♂ (236 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:14:38

• 说得好！ -碗碗蝶- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:45:49

• 赞 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:00:33

• 点赞。 -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:17:54

• 说得好：先从APARTMENTS做起，低风险，收益稳定，还有规模经营。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 15:39:50

• 有魄力！赞！ -宁静致远99- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:05:06

• 赞! -不锈钢碗- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:10:12

• 梦姐也是一样的。看你多数回帖都很痛快。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:19:39

• 谢谢系列精彩文章。 这样学习起步可以吗？请指点：1）将一无贷款投资房成立llc； 2）以该房产作为抵押头款申请商业物业贷款；3） -IEbird- ♀ (132 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:28:37

• 也不一定非要买商业，住宅也行，如果租售比合理的话。小城市/小地方的商业不好做，风险大。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:21:13

• 感谢回复！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:33:49

• 两个问题：1）不一定要没贷款的房子把。有equity就行了吧。2）。为什么要成立LLC，规避风险么？ -ggjj77- ♂ (18 bytes) () 02/28/2015 postreply 16:03:18

• ”100万的年收入“是gross还是net？好像做evaluation的时候应该用net。 -舞女- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 11:48:15

• 你办事有普，我赞赏。我如果在Boston, 绝对跟你干。 生活活的就是豪情万丈！ -老了却要年轻的活- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:07:21

• 我是你哒粉条儿。。。佩服！ -20090909- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:22:38

• 你这样系统介绍，很多人都会做到千万！顶一下，知识就是力量。 -江西- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:42:39

• 你也是前辈，多介绍一下经验吧。谢谢！ -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 13:18:03

• 顶顶顶 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:48:57

• 来晚了，赞一个 -lily8888- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:52:28

• 赞好文笔和能干，就你这说话的底气，你不成功谁成功！ -富贵险中求888- ♀ (89 bytes) () 02/27/2015 postreply 13:11:39

• 顶！高知识加上有胆量快进快出，从文笔上看得出人格魅力，和银行及卖家打交道时： -赌遍全球- ♂ (278 bytes) () 02/27/2015 postreply 13:33:21

• 老赌，最近不见你上帖，我还等着看你写的呢，很受用哦。 -怀着我的梦想- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 14:39:14

• 兄弟，有没有发觉，我们都out了。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 15:41:12

• 谢谢！投坛越来越热闹了不是吗？ -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 15:41:53

• a great business lady!!! -meowi- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 13:55:50

• 牛，听说以前的小小石头也有这么牛. -yoyo2- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 14:23:09

• 有眼光有魄力，女中豪杰，谢谢分享真金白银！ -H&CMom- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 15:12:01

• Amm 真不愧是位地产专家，说出话来滴水不漏。佩服、佩...服！ -NJ-FL- ♂ (45 bytes) () 02/27/2015 postreply 18:44:03

• 来晚了，赞一个! 绝对佩服！ -nanbudao- ♀ (6 bytes) () 02/27/2015 postreply 19:30:52

• 含金量很高的贴。 故事精彩，文字也精彩。 只有自己亲身经历过， 才写得出。 -大百百- ♂ (329 bytes) () 02/27/2015 postreply 21:26:06

• 站这儿， 大赞一下！ -螺丝螺帽- ♀ (57 bytes) () 02/28/2015 postreply 17:20:22

• 这是投坛少有既有理论又有实践的系列帖子 -江城游子- ♂ (142 bytes) () 02/28/2015 postreply 13:08:10