账要怎么算？一千万有何难？（10）

谢谢梁山给我算的账，我在以前说过这是“纸面”价值，就是用的这个算法。注明：这是我所有的商业（多栋），不是仅仅厂房。

出租率87%已经有100万的年收入，很快全租满时就是1000000/0.87=1149425年收入，

按可以7%年回报率出价，物业价值1149425/0.07=16420361，

减去600万贷款，单这物业净值就有1042万

商业地产的奇妙之处就在于入住率。相对于住宅市场更加刺激，更加有想象力。

大家都知道银行的估价都是基于COMPS，比如住宅，目前6-12个月内本地市场相同类型，相似的面积，建筑形式，装修程度的房子就是你的COMPS，高不会高到哪里，低也不会低到哪里，卖房经纪人一般按此出价。
大家可以参考ZILLOW的估价，他们家就是用这个理念来估价的，2007年到2011年的数据不是太准，评估价大大高于市场成交价，但是现在比较准确了，有时候在热点地区还会出现成交价大大高于ZILLOW。在平衡的市场，ZILLOW的价格具有指导性。

但是没有商业网站能提供公开的商业地产的估价，或是我们不容易拿到。只有租金是确定的，所以通常就倒推得到商业的价值，但是100%空的就价值就是零吗？其实也是要看COMPS，不过很难找到完全相近的COMPS。

我买了一个10%入住的空商场，现在招满了，拿到两个银行去评估，一个跟我说2.65M，另外一个跟我说5M

当然卖出真金白银才算数。

一千万的含义有：

1000万元的账面资产

1000万元现金收入

1000万元税后收入

大家一起努力吧。

在1968年之前，没有人100米跑进10秒，认为那是人类的极限，但是自从海因斯(美国）于68年10月14日在 墨西哥跑出了9秒95，后来有至少10个人做到了同样的事情。