也说说Cap Rate与利息的关系
如山
（2023年11月18日，星期六）
前面读到圭妈与JY关于Cap Rate 与 市场利率关系的“论战”，很有点意思。这种“论战”很有意义。他们两者是从不同方向论说，都没有错。我对这个题目也很有兴趣。所以谈谈我的看法。
Cap Rate的计算公式不包括利息，JY与圭妈都很清楚。但市场利息是否影响市场对物业买卖的Cap Rate呢？进而影响物业的买卖价格呢？肯定有影响。
我跟踪观察调查了周围Multifamily几年。2021年在Seattle downtown 买入两个小Multifamily ， 1.5m 一个。每个物业3千来尺，两者都是可以扩展到一万尺或以上，这是我看中的地方。现在还一直在观察，准备用东边的高价SFH换Seattle好区优质或者很大潜在价值的MF。准备不用贷款或者还少贷款，这是另话。
两三年前低利息时期，Seattle好区好Building Cap rate 3%或以下的成交频繁可见，现在出来的一般在4% 左右。同样的物业，提高Cap rate 就必须降低卖价来回应是显而易见的道理。既然Cap rate计算与利息无关，那为什么市场利息高时会令买卖价格降低呢？因为相当部分的业主是需要贷款Hold或者买MF的。而商业贷款不能锁定长期利率，如3年5年到期的需要进入浮动利息或者重新贷款时Net income 迅速降低，对hold 物业的业主是有压力，对买家是期望回报率的影响，这个时候必须提供Cap rate 降低物业价格买卖才得以进行。目前这种相对高的利率也是有实力有经验的地主的机会。
每个市场都些不同特点。在西雅图好区你是不可能买到Cap rate在投入Improvement 之前高于贷款利率的物业。离开西雅图中心地区往南、北、东都有。西没有，因为是西是太平洋LOL。
JY说的Cap rate与利率无关，他的例子就是他做的，也很真实。这是因为他用减少空置率、改造装修等方法来迅速提高Cap rate。高利率市场下Cap rate一点不低，是因为他做出来的。
JY的MF 实践无疑比我多，而圭妈的理论研究无疑也比我强。圭妈的商业地产实践也很丰富，绝不是纸上谈兵类。
每个人都有Bias，包括我。说自己没有的都是对自己的认知不够，因为这是人类的共同弱点。我们能够做的是承认自己的弱点，尽可能保持开放态度与观点，才能达到兼收并蓄。其实我也还没做好，谨与同仁共勉！
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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