房地产杂谈,现金流 上

来源: 2018-07-16 09:48:26 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9792 bytes)
房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值,房子是用来住的,不应该用来炒。如果一个国家一个社会一个社区,人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低,特别是在大都会地区。美国有将近百分之四十的人租房子住,这个比例只会增加,不管谁上台也改变不了这个事实。
 
从零九年起,全美国的房地产高歌猛进,一骑绝尘,似乎又到了危如累卵,倒悬之急,再次崩盘的前沿。房地产会有周期,但历史可以是惊人的相似,却不可以复制。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机,目前不存在,下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来,我也想知道,那是专家大师华尔街大佬的事情,以及从大千过来的炒股大拿时不时来预测一下,血流成河早就该发生好几次了,结果是老和尚打儿子,没有的事!房地产是地域性问题,说实话,我基本上不看房地产专家大师的文章,很基础的事情车轱辘话来回说,坐而论道,纸上谈兵,互相抄来抄去,没有新意,驴鸡8熬汤,都是一个屌味。书不尽言,言不尽意,还不如悬羊击鼓,饿马提铃,真刀真枪去干上一场,而且象狮搏兔,皆用全力。我的目光短浅,胸无大志,只关心眼前的一亩三分地,也精心努力种好这块地。
 
房地产投资有不同方式,比如民用,商用,土地,旅社,办公楼等。最容易上手的是民用出租房,投资的起点低,风险小,赚钱是大概率事件。因为有房租支撑,投资出租房赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件,也还存在小概率赔钱,所以要尽量避免这个小概率的发生,怎样避免呢?简单说,现金流是生命线。
 
曾经有一个百分之一的说法,投资一个房每个月要有百分之一的回报,也就是说,投资十万,每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许还能遇到,在南加州已经没有可能。只能对南加州做评判,别的地方不知为不知。
 
一九九八年前的那次崩盘,我买的所有房子,不论现金还是贷款,回报率基本符合这个百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱,不提。其实那个时侯根本就不看书本上的理论,也不知道有这么一说,学位没念完就弃学掏粪,反正就认一个死理,人要有地方住,人口在膨胀,土地又不能再生。所以,一条路走到黑,买买买,借借借,拖拖拖。不停的贷款重新贷款,能拖就拖着不还。我几乎都是贷款买房,再强调一次,用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股,没有现金流做保障的借钱是赌博行为。但遇到两三万的烂白菜帮子,会快刀斩乱麻,信用卡也敢上,先弄到手再说。虽然现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款,那是经过多次重贷及合并,贷款额没有减少,负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十,可以说非常轻松,这也证明了杠杆的威力。
 
给前老板做过几年马仔,知道他的一些事情,有一笔存款,一百万,五年定期,百分之十的利息。当时做过白日梦,我要有一百万就好了,啥都不用做,每年十万块钱可以足吃足喝。在这种情况下,投资房地产要是没有百分之十的回报,脑筋坏掉了。
 
人算不如天算,幸亏是白日梦,今天银行存款利息可以说是耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油,老鼠尾巴上长疮,没多大脓水。靠一百万吃利息是不够生活的,经过二十多年,通货膨胀也把一百万吃掉不少。而一百万放在房地产投资里,不管买什么,升值三倍是少说,如果是运用贷款杠杆,翻十几倍也很有可能,同时租金也翻了两倍,随时可以炒老板的鱿鱼,根本不用为退休着急,没有近忧,更没有远虑。
 
曾经借过十几笔FHA贷款,insured by the Federal Housing Administration (FHA),利息略低,手续费少。举个实例,南橙县湖林市lake forest,两房的一个condo,五万六千,放百分之二十五头款,一万四。但FHA贷款会被强制impound,除了p & i本金和利息,其他还包括property tax,mortgage insurance,flood insurance (这一项后来取消了)。再加上hoa,每月总共将近六百开销,房租是七百,略微符合百分之一定律。
 
这是个拍卖房,远远低于市场价格,舍不得放弃。买房三要素,location,price,condition,地段不可改变,价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好,就是破,这没关系,带两个小墨伙计,用一星期装修,花不了几个钱。现在的房租是每月$1850到$1950,开消涨了不到三百,加州有一条有利于房地产业主的霸王条款,每年的地税涨幅不能超过上一年的百分之二,加州的房地产税原本就低,是百分之一。湖林市紧邻irvine,尔湾市的社区开发费mello roos太高了,加上地税,新房要将近百分之二,而湖林市的地税加上所有的苛捐杂税不到百分之一点一。五万六千的房价,地税部分第一年是$560,经过二十年时间,地税加其他每年也就九百块钱而已。这也是我不愿意做1031交换的原因之一,比如用这个房换一个四十万的房(1031交换以低价换高价才值得),新买的一个地税要四千,而且要以四千的基数增长,目前的九百块钱一年的极低地税不复存在。
 
二十年弹指一挥间,每月正现金流从一百到涨到一千多,相当于一年就收回投资的头款一万四,今天的市值大约33万,就是说用一万多块钱撬出三十几万(本金已所剩无几),同时每年都有一万多的现金流,又打醋又买盐,又娶媳妇又过年。房价涨多少对于职业地主来说并不重要,而房租直接关系到一家人的温饱问题,以至将来能不能逍遥自在去坐邮轮,周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢?够刚刚坐过的两星期豪华邮轮一次,坐完就没有了。焚林而畋,竭泽而渔。所以要先生产后生活,把钱先用来投资,砸进房地产,现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮,今年坐过明年还可以坐,已经成为摇钱树,这辈子享用后,下一代继续享用,生生不已。
 
但是,房地产会有周期,月赢则亏,水满则溢,房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于,我手里的几个股票被清零,养活孩子不叫爹,白干!而房子因为有房租支撑,死孩子放屁,有缓!
 
当你的房子行成一定规模的时候,一旦遇到崩盘,跑是跑不掉的。什么是规模?一两个房的微地主掏粪尚未成功,还要继续操练,有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型,为什么要跑呢?往哪里跑?希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗?
 
如果你需要钱用,比如家有双亲病入膏肓气若游丝,子女枕典席文废寝忘食,以及婚丧嫁娶红白喜事,甚至包二爷养小三里外偷吃,卖房子卖地到也乐不可支,投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高,像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例,就算你高瞻远瞩,洞若神明,能准确无误的预测到下一年崩盘,现在三十三万卖掉,两三万的佣金以及简单装修是要的,也许更多。卖掉后交完税,能拿到手里二十万不错了,然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以下,零八年后发生过,我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨,买房子自住的基本上是量力而行,不像零八年前什么阿猫阿狗都买房,瘦驴拉硬屎,银行也没有节操乱放款,造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十,投资的现金流相差甚远,还想盼着再次跌到二十万以下,尼姑看嫁妆,下辈子再说吧。
 
房价走势无非涨,平,跌,在有现金流支撑的情况下,如果不是等钱用,原则上是可卖可不卖,不卖!这样能避免偷鸡不成蚀把米,引鸠止渴、杀鸡取卵。
 
时过境迁,今非昔比,未完待续。
 
以后一个问题尽量一篇写完,尽量避免写成裹脚布,让人腻歪,现代人都忙,犹恐耽误大家时间。



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所有跟帖: 

没工作能拿到FHA的贷款吗? -luxh009- 给 luxh009 发送悄悄话 luxh009 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 09:59:54

很久没有有借FHA,现在情况不清楚,以前没问题。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:27:48

世界杯终落幕,谢好文! -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:01:24

借借借买买买拖拖拖不卖不卖不卖! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:31:34

必须赞! -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:41:49

朽哥占据天时地利人和。赚钱是分分钟的事。 我们这里房租已经停滞了。高价房,房租有下降趋势。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (50 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:42:54

我的早期房都是低价,别人看不上的我要。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:57:01

朽爷买的啥股票,这么背。看如下: -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (891 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:47:04

Washington mutual -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 10:54:37

符号是WaMu,股友们称之为“挖墓” -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 14:22:50

你这个天天修房子,也不买home depot, 或 Lowe, 咋骗骗选个破产的? -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 17:06:49

不懂房的会听别人忽悠,不懂股市的我也听别人忽悠。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 20:18:23

朽兄好文 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 11:31:42

老朽可雕也! -Redcheetah- 给 Redcheetah 发送悄悄话 Redcheetah 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 11:51:03

必须赞! -wanjingyou- 给 wanjingyou 发送悄悄话 wanjingyou 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:27:53

我在犹豫要不要再买呢。手头还有点现金和信用额度,买两到三个房子。 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:30:23

除了401K,我的资金已经全部在房地产里了。 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:32:52

Heloc -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:58:52

I did one at Wells Fargo -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:59:54

谢谢! -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 13:16:37

太有道理了!! -linglang- 给 linglang 发送悄悄话 linglang 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 12:44:27

我以为是我自己写的呢 -天蝎精- 给 天蝎精 发送悄悄话 天蝎精 的博客首页 天蝎精 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 14:37:06

呵呵,那北京房是不是时候卖呢? -无法弄- 给 无法弄 发送悄悄话 无法弄 的博客首页 无法弄 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 15:47:04

不关我事,即使我在京有房,不停的强调,只谈南加州。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 16:56:05

谢分享。所言都是小地主房地产投资的精髓。能明白其中的道理,照着去做,一定会TF成功。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 16:51:11

好文, 我们也决定下个投资方向主要放到现金流上去,买duplex/triplex等要比SFR的现金流好 -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 17:30:01

好贴,机会总是眷顾有准备的人,赞!! -乔宁- 给 乔宁 发送悄悄话 乔宁 的博客首页 乔宁 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 17:41:51

好贴,机会总是眷顾有准备的人,赞! -乔宁- 给 乔宁 发送悄悄话 乔宁 的博客首页 乔宁 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 17:45:33

又见老朽大师的佳作!感谢分享! -Yohan- 给 Yohan 发送悄悄话 Yohan 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 18:34:07

请教朽哥,一般银行房贷一个人最多可以贷5笔,如果还要买怎么贷款呢? -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 19:50:10

我现在不求上进,也就不去想贷款的事情,希望有经验的出来说说。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 20:21:47

一找小银行,可以一人贷10个, 二商贷,没有个数限制 -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 13:22:02

谢谢回帖,改天去问问小银行。 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 16:35:38

朽太是幕后功臣! -咖啡女郎- 给 咖啡女郎 发送悄悄话 咖啡女郎 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 22:45:23

除了加州,有没有可推荐可做TF的别的城市? -咖啡女郎- 给 咖啡女郎 发送悄悄话 咖啡女郎 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 22:49:19

没有看过的地方怎么敢随便乱说。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 00:08:17

你这是勤快人地主,只买不卖,不怕累的和那么多租客斗争。懒人地主怎么办呢? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2018 postreply 22:46:59

需要的话会卖,不然自住房从哪里来呢?和房客斗顺了就习以为常,虱子多了不咬人,我也懒,穆仁智勤快就行。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 00:06:15

朽哥终于又出新作,太及时了,对我们初级地主的太有指导意义了!一贯的思路清晰,文笔流畅,赞????! -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 00:05:15

朽哥有文必顶之!顺便问问意见! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (367 bytes) () 07/17/2018 postreply 07:06:22

因人而异,坛子上有滚刀肉级别地主不会在乎,我是惹不起躲得起,我也把不喜欢的房抛掉过。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 09:28:37

多谢朽哥建议!我也想卖了,投个好点的区! -kikichichi- 给 kikichichi 发送悄悄话 kikichichi 的博客首页 kikichichi 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 10:57:09

太棒了! -mimangzhong- 给 mimangzhong 发送悄悄话 mimangzhong 的博客首页 mimangzhong 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 08:08:42

谢谢朽哥掰碎了喂给我等初级地主! -宇都宫- 给 宇都宫 发送悄悄话 宇都宫 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 09:38:02

每次看老朽前辈有新文章就高兴!谢谢无私分享! -Newia- 给 Newia 发送悄悄话 Newia 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 17:03:39

谢谢朽哥分享!湖林市只有一套小房在Baker Ranch。现在也只是打平。希望十年以后能像你今天的那套一样可以去每年坐游轮了。 -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 21:58:30

湖林市大有希望! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/17/2018 postreply 23:52:59

33万的房 -京男- 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 京男 的个人群组 (84 bytes) () 07/18/2018 postreply 01:08:05

是这个道理,年薪33万拿到手里也不是33万。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 07/18/2018 postreply 01:30:50

谢谢分享,干货大大的。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 07/19/2018 postreply 19:18:53

朽哥能否把头1031 EXCHANGE 展开说一说?比如, 好处是啥, 坏处如何? -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 07/31/2018 postreply 11:41:16

好处就是延迟交税,新买的房肯定比换掉的要贵,这样可以重新利用折旧,让房子继续发挥避税功能。另外, -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (317 bytes) () 08/01/2018 postreply 23:24:55

Thanks -Qiqimomca- 给 Qiqimomca 发送悄悄话 Qiqimomca 的个人群组 (0 bytes) () 09/30/2018 postreply 15:06:55

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