房地产杂谈，现金流 上

来源: 于 2018-07-16 09:48:26 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次
房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值，房子是用来住的，不应该用来炒。如果一个国家一个社会一个社区，人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低，特别是在大都会地区。美国有将近百分之四十的人租房子住，这个比例只会增加，不管谁上台也改变不了这个事实。
 
从零九年起，全美国的房地产高歌猛进，一骑绝尘，似乎又到了危如累卵，倒悬之急，再次崩盘的前沿。房地产会有周期，但历史可以是惊人的相似，却不可以复制。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机，目前不存在，下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来，我也想知道，那是专家大师华尔街大佬的事情，以及从大千过来的炒股大拿时不时来预测一下，血流成河早就该发生好几次了，结果是老和尚打儿子，没有的事！房地产是地域性问题，说实话，我基本上不看房地产专家大师的文章，很基础的事情车轱辘话来回说，坐而论道，纸上谈兵，互相抄来抄去，没有新意，驴鸡8熬汤，都是一个屌味。书不尽言，言不尽意，还不如悬羊击鼓，饿马提铃，真刀真枪去干上一场，而且象狮搏兔，皆用全力。我的目光短浅，胸无大志，只关心眼前的一亩三分地，也精心努力种好这块地。
 
房地产投资有不同方式，比如民用，商用，土地，旅社，办公楼等。最容易上手的是民用出租房，投资的起点低，风险小，赚钱是大概率事件。因为有房租支撑，投资出租房赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件，也还存在小概率赔钱，所以要尽量避免这个小概率的发生，怎样避免呢？简单说，现金流是生命线。
 
曾经有一个百分之一的说法，投资一个房每个月要有百分之一的回报，也就是说，投资十万，每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许还能遇到，在南加州已经没有可能。只能对南加州做评判，别的地方不知为不知。
 
一九九八年前的那次崩盘，我买的所有房子，不论现金还是贷款，回报率基本符合这个百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱，不提。其实那个时侯根本就不看书本上的理论，也不知道有这么一说，学位没念完就弃学掏粪，反正就认一个死理，人要有地方住，人口在膨胀，土地又不能再生。所以，一条路走到黑，买买买，借借借，拖拖拖。不停的贷款重新贷款，能拖就拖着不还。我几乎都是贷款买房，再强调一次，用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股，没有现金流做保障的借钱是赌博行为。但遇到两三万的烂白菜帮子，会快刀斩乱麻，信用卡也敢上，先弄到手再说。虽然现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款，那是经过多次重贷及合并，贷款额没有减少，负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十，可以说非常轻松，这也证明了杠杆的威力。
 
给前老板做过几年马仔，知道他的一些事情，有一笔存款，一百万，五年定期，百分之十的利息。当时做过白日梦，我要有一百万就好了，啥都不用做，每年十万块钱可以足吃足喝。在这种情况下，投资房地产要是没有百分之十的回报，脑筋坏掉了。
 
人算不如天算，幸亏是白日梦，今天银行存款利息可以说是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油，老鼠尾巴上长疮，没多大脓水。靠一百万吃利息是不够生活的，经过二十多年，通货膨胀也把一百万吃掉不少。而一百万放在房地产投资里，不管买什么，升值三倍是少说，如果是运用贷款杠杆，翻十几倍也很有可能，同时租金也翻了两倍，随时可以炒老板的鱿鱼，根本不用为退休着急，没有近忧，更没有远虑。
 
曾经借过十几笔FHA贷款，insured by the Federal Housing Administration (FHA)，利息略低，手续费少。举个实例，南橙县湖林市lake forest，两房的一个condo，五万六千，放百分之二十五头款，一万四。但FHA贷款会被强制impound，除了p & i本金和利息，其他还包括property tax，mortgage insurance，flood insurance (这一项后来取消了）。再加上hoa，每月总共将近六百开销，房租是七百，略微符合百分之一定律。
 
这是个拍卖房，远远低于市场价格，舍不得放弃。买房三要素，location，price，condition，地段不可改变，价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好，就是破，这没关系，带两个小墨伙计，用一星期装修，花不了几个钱。现在的房租是每月$1850到$1950，开消涨了不到三百，加州有一条有利于房地产业主的霸王条款，每年的地税涨幅不能超过上一年的百分之二，加州的房地产税原本就低，是百分之一。湖林市紧邻irvine，尔湾市的社区开发费mello roos太高了，加上地税，新房要将近百分之二，而湖林市的地税加上所有的苛捐杂税不到百分之一点一。五万六千的房价，地税部分第一年是$560，经过二十年时间，地税加其他每年也就九百块钱而已。这也是我不愿意做1031交换的原因之一，比如用这个房换一个四十万的房（1031交换以低价换高价才值得），新买的一个地税要四千，而且要以四千的基数增长，目前的九百块钱一年的极低地税不复存在。
 
二十年弹指一挥间，每月正现金流从一百到涨到一千多，相当于一年就收回投资的头款一万四，今天的市值大约33万，就是说用一万多块钱撬出三十几万（本金已所剩无几）,同时每年都有一万多的现金流，又打醋又买盐，又娶媳妇又过年。房价涨多少对于职业地主来说并不重要，而房租直接关系到一家人的温饱问题，以至将来能不能逍遥自在去坐邮轮，周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢？够刚刚坐过的两星期豪华邮轮一次，坐完就没有了。焚林而畋，竭泽而渔。所以要先生产后生活，把钱先用来投资，砸进房地产，现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮，今年坐过明年还可以坐，已经成为摇钱树，这辈子享用后，下一代继续享用，生生不已。
 
但是，房地产会有周期，月赢则亏，水满则溢，房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于，我手里的几个股票被清零，养活孩子不叫爹，白干！而房子因为有房租支撑，死孩子放屁，有缓！
 
当你的房子行成一定规模的时候，一旦遇到崩盘，跑是跑不掉的。什么是规模？一两个房的微地主掏粪尚未成功，还要继续操练，有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型，为什么要跑呢？往哪里跑？希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗？
 
如果你需要钱用，比如家有双亲病入膏肓气若游丝，子女枕典席文废寝忘食，以及婚丧嫁娶红白喜事，甚至包二爷养小三里外偷吃，卖房子卖地到也乐不可支，投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高，像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例，就算你高瞻远瞩，洞若神明，能准确无误的预测到下一年崩盘，现在三十三万卖掉，两三万的佣金以及简单装修是要的，也许更多。卖掉后交完税，能拿到手里二十万不错了，然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以下，零八年后发生过，我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨，买房子自住的基本上是量力而行，不像零八年前什么阿猫阿狗都买房，瘦驴拉硬屎，银行也没有节操乱放款，造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十，投资的现金流相差甚远，还想盼着再次跌到二十万以下，尼姑看嫁妆，下辈子再说吧。
 
房价走势无非涨，平，跌，在有现金流支撑的情况下，如果不是等钱用，原则上是可卖可不卖，不卖！这样能避免偷鸡不成蚀把米，引鸠止渴、杀鸡取卵。
 
时过境迁，今非昔比，未完待续。
 
以后一个问题尽量一篇写完，尽量避免写成裹脚布，让人腻歪，现代人都忙，犹恐耽误大家时间。



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