如何做到收益永不交税?把更多的钱放入自己的口袋?

来源: 2018-03-10 08:27:35 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (9446 bytes)
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在上一篇博文《房产翻新投资的成功案例》中,我提到我们在7.5个月内,通过翻新一个房子,挣了3.5万美元,收益率达到了35%。而且这3.5万美元还不用交税。

这篇文章在投资理财论坛的阅读量过万。

有读者问:
你们是不是借了退休账户的钱进行操作的?

答案:不是。我们是用退休账户的钱直接进行房产买卖,持续迭代,进行房产买卖。除了刚开始的几万美元交税之外,以后的收益就永远不用交税了。

在回答了一系列的问题后,读者问得最多的问题是:
如何用退休账户进行房产投资,做到收益永远不用交税?

是啊,如果一年做10个房子,一年的收益大约是35万美元。拿银行里的钱进行投资,买卖房产, 按照今年32%的税率进行交税 , 你需要交11万多的税。 

那么,如何用你的退休账户进行投资,省下这一大笔要交的税,合法地把更多的钱留在自己口袋里呢?

 这是一个值得跟大家分享的经验。我相信,我们用的方法,你也能做到。

为了更好地让你明白我们的方法,下面我来说说10年前一贫如洗的我们,是如何攒够第一笔钱,进行房产翻新投资,收益永不交税的。

10年前我和LD刚刚开始工作。工作单位提供了401K或者类似的退休基金。鉴于股市一直上涨,几年后,我们的退休账户合起来有了近10万美元。离开原工作单位后,我们把钱rollover到了Fidelity 和 Vanguard 公司进行股票或者基金投资。花钱学习了房产翻新投资后,老师极力推荐用自管退休金计划 (self-direct IRA)进行房产投资。这样我们就需要找一个自管账户的代托公司(custodian)。自管账户的custodian (Equity Trust 公司)和普通的custodian (Fidelity, Vanguard 公司)一样,都是账户托管人。在这儿,你可以有你的罗斯个人退休账户 (Roth IRA, 传统个人退休账户 (traditional IRA)等等各种账户。在普通的custodian里,你只能用你账户里的钱买股票和基金。在自管账户的custodian里,除了买股票和基金 ,你还可以用你账户里的钱买房产,石油,黄金我说的是真正的黄金)等。房产可以是出租房,翻新房子,tax sale等等。

在老师的推荐下,我们找了一个Equity  Trust 作为我们的Self-Direct IRA 的Custodian. 在这家公司开了户,然后把Fidelity, Vanguard里的 Roth IRA, traditional IRA 的钱转到了self-direct IRA 的账户里。开户转钱的过程还是比较方便的。填个表格,然后跟Fidelity 和 Vanguard说,我们要把钱转到 Equity Trust公司, 一个月左右这些手续就办完了。在转钱的时候,traditional IRA 的钱转到traditional IRA,Roth IRA 的钱对接到Roth IRA,Health Saving Account的钱转到对应的 Health Saving  Account。转账的时候,不产生任何的收益,不需要交任何的税。


我们在刚开始的时候,traditional IRA 和Roth IRA 的钱是分开账户存放的。翻新卖出第一个房子后。看到traditional IRA 账户里的钱增长较快。考虑到traditional IRA 只是延迟交税,将来我们还要为收益缴税,不值得。于是,我们把traditional IRA 全转成了Roth IRA 账户。在Roth IRA,投资所得收益是享有免税待遇的。 就 这样,除了第一次为转换过程中的traditional IRA 缴费外,我们再也不需要为将来Roth里的收益缴税了。我们用Roth账户里的钱买卖房产,所有的收益和本金统统重新返回这个账户,永远不需要再交税了。 

运用:如何用自管退休金计划的钱进行房产投资?

1. 用退休账户进行投资。在买房子之前,提前把退休账户的钱转到自管退休金计划。 

不同公司之间转账的时候,是需要时间的。这个时间大约是一个月左右。而房产投资,好的机会是一,两天就要快速做决定的。你有自己的自管退休金计划, 马上就可以进行投资。 所以,
如果你现在就要买房子,建议你早点选择一个self-direct IRA 的custodian 开户。开户后,把钱从你普通的退休账户转到self-direct IRA账户中. 

2. 各个账户之间可以组合进行房产投资。

钱到账了,就可以买房子了,无论是出租房,还是买个烂房子翻新。买房的时候,如果钱足够,你可以用自己的IRA买这个房子。如果你的self-direct IRA钱不够买一个房子,你可以 进行各种组合,凑够钱买下这个房子:自己的IRA和你银行的钱;你的IRA和你LD的钱; 你的IRA和你配偶的IRA; 你的IRA和你朋友的IRA; 你的Roth IRA, HSA, 和传统 IRA等等。 各个组合都是可以的。

退休账户里的钱也是可以相互借贷的。比如你把钱借给你的朋友进行房产投资,然后收取利息。也可以借别人的钱进行房产投资,包括subject to 的投资方式 (继承原来房主的贷款,用很少的钱买房投资)等等。方式花样很多。

3.  如果不想将来大笔交税,建议把你的传统 IRA 转成 Roth IRA .

Roth IRA 向来是我的最爱。原因是在种子的时候交完税后,以后的大丰收就可以全留给自己,不需要跟美国政府分享了。而且, Roth IRA不像传统IRA, 70岁后的你可以不用这笔钱,把钱留给儿孙。他们也不用交税。我最喜欢的一种方式,如果你现在有紧急情况急需钱。比如你生病了, 房子里的空调坏了,等等。这个时候,如果你已经拥有Roth 账户5年, 你可以把Roth IRA 作为应急基金,把投进去的本金拿出来用。**没有任何的罚款**。

如果你做房产翻新投资,每年有着>25%的收益,想将来的收益永远不用交税,建议把你现在的traditional IRA 转成 Roth IRA. 现在交一次税,以后所有的收益,永不交税。

说明一下,虽然每年能投的Roth IRA有收入和投入总额的限制,但是, 从传统 IRA 转换成 Roth IRA 是没有任何限制的。

小结一下:


1. 建议用自管退休金计划的钱买房产。你可以把以往公司,或者个人退休账户的钱转移到自管退休金计划,进行房产投资。

2. 投资房产的钱,需要提前转到自管退休金计划。

3. 你可以用各种组合方式,买卖房产。

4. 如果你想将来永远不为收益交税,建议把你的传统退休账户转成 Roth 退休账户 (不仅仅适用于房产投资,股票基金投资也一样)。

声明:
本人在死磕自己,决心在今年,每个月写4篇文章。边做房产投资,边学习,同时,学着把自己的房产翻新的投资经验分享给大家。如果你想了解某一特定的知识和经验,请留言或发悄悄话给我。这样我就不需要苦心思索写什么了。

我不是给Equity Trust 这家公司做广告。个人近5年的体验,这家公司普通的服务实在是糟糕。这个你们在网站上查查 review 就知道了。有时候打电话过去要等10多分钟。后来我花了几百美元,获取了他们的Gold level service之后,就好多了。有专门的团队专门服务我们。买卖房子的时候, title 公司材料没有寄过来,他们会比我们更急,打电话问,材料怎么还没有寄过来呀? 如果你们有更好的自管退休金计划 的代托公司(Custodian), 请推荐。

我不是律师或者会计师。这儿所列的只是个人经历和观点。关于法律条款或者报税事宜,请咨询你的律师或会计师。

 

 


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所有跟帖: 

10年磨一剑谢分享!退休账户里投10万加自己银行里十万,翻修卖掉获利10万,多少钱将回到退休账户?谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 09:36:36

如果出租如何计算?增值利润租金都是50%吗?谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 09:57:17

跟你普通租房一样。租金回你的self-direct IRA. 修理费从self-IRA account出。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:21:31

不一样的是你要用3rd party 如PM 来管这个房子 而不是你自己。买卖也是。 -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 17:17:41

说得很对。你可以让你的亲戚管理(你的兄弟姐妹) -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 18:21:39

15万回你的退休账户。10万本金加5万获利。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:20:21

用自管退休帐户投资房地产要注意有关规定,弄不好无意中会被当成IRA withdraw,要交税和罚款。比如 -众里寻它- 给 众里寻它 发送悄悄话 众里寻它 的个人群组 (520 bytes) () 03/10/2018 postreply 14:11:39

你说的是对的。LZ 看来已经违规了。 而且每次用钱的transaction 一定是3rd party 做, -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (382 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:09:36

self direct IRA 可以直接online pay tax, contractor, utility fee. 就像你 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (87 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:25:36

你在ETC online 去付给别人这些帐是可以的。但是如果没有一个 3rd party 比如 PM 在帮你管这些事 -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (196 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:51:03

不是用PM管房子而是所有收入支出全部都要经过custodian, 自己管理我房子我的理解是可以的,只要钱 -六月骄阳- 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 六月骄阳 的个人群组 (32 bytes) () 03/10/2018 postreply 18:10:32

(1)所有的transaction 要通过custodian ,当然不能放入或转放自己的口袋 -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (222 bytes) () 03/10/2018 postreply 18:59:33

你第二点的解析我认为是错误的,看我里面贴的林克,至少ETC 是肯定可以让你自己管房子的 -六月骄阳- 给 六月骄阳 发送悄悄话 六月骄阳 的博客首页 六月骄阳 的个人群组 (2746 bytes) () 03/10/2018 postreply 20:06:53

你这个十几年前就读过了,可是没有半点和你的问题搭上边啊。你就看看楼上的 -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (177 bytes) () 03/10/2018 postreply 20:36:08

你说的对。我们修理都是用contractor做。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:23:22

用什么账户都有规定。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 16:26:37

专业! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 03/10/2018 postreply 17:19:31

做投资如果只考虑盈利 那真是太太lucky了。IRA 投资如果亏的话, -乒乓板- 给 乒乓板 发送悄悄话 乒乓板 的个人群组 (311 bytes) () 03/10/2018 postreply 17:38:53

说得很对。对于普通投资人,什么时候都不可以all in. -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (100 bytes) () 03/10/2018 postreply 18:29:17

Self-deirect Roth IRA -世界多美丽- 给 世界多美丽 发送悄悄话 世界多美丽 的个人群组 (88 bytes) () 03/10/2018 postreply 20:26:20

你可以贷non-recourse loan 。利率据说会比普通的高。我没贷过。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 06:32:34

Self-direct ira -世界多美丽- 给 世界多美丽 发送悄悄话 世界多美丽 的个人群组 (20 bytes) () 03/11/2018 postreply 18:01:27

这对股神来说太不合适。50万翻新一次要半年,赚3.5万,一年7万,还累个半死。股神什么都不用干就翻出25万了。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 05:40:29

是啊。我也希望我是股神。做自己擅长的,就好。投资还是要看长期收益。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 06:34:29

这种投资方式理论上可以永久操作吗?71.5岁后要陆续卖房?谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 09:59:55

够1千万了你就当lender 好了 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 16:11:30

或者在不断买卖房产的过程中,给自己留几套出租屋,自己决定。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 16:29:11

我理解ROTH 没有forced distribution。所以楼主说用不交税 -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2018 postreply 18:58:36

理解正确,谢谢补充 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/12/2018 postreply 16:49:03

wow -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 03/21/2018 postreply 10:01:23

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