如何做到收益永不交税？把更多的钱放入自己的口袋？

来源: 于 2018-03-10 08:27:35 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

在上一篇博文《房产翻新投资的成功案例》中，我提到我们在7.5个月内，通过翻新一个房子，挣了3.5万美元，收益率达到了35%。而且这3.5万美元还不用交税。

这篇文章在投资理财论坛的阅读量过万。

有读者问：
你们是不是借了退休账户的钱进行操作的？

答案：不是。我们是用退休账户的钱直接进行房产买卖，持续迭代，进行房产买卖。除了刚开始的几万美元交税之外，以后的收益就永远不用交税了。

在回答了一系列的问题后，读者问得最多的问题是：
如何用退休账户进行房产投资，做到收益永远不用交税？

是啊，如果一年做10个房子，一年的收益大约是35万美元。拿银行里的钱进行投资，买卖房产， 按照今年32%的税率进行交税 ， 你需要交11万多的税。 

那么，如何用你的退休账户进行投资，省下这一大笔要交的税，合法地把更多的钱留在自己口袋里呢?

 这是一个值得跟大家分享的经验。我相信，我们用的方法，你也能做到。

为了更好地让你明白我们的方法，下面我来说说10年前一贫如洗的我们，是如何攒够第一笔钱，进行房产翻新投资，收益永不交税的。

10年前我和LD刚刚开始工作。工作单位提供了401K或者类似的退休基金。鉴于股市一直上涨，几年后，我们的退休账户合起来有了近10万美元。离开原工作单位后，我们把钱rollover到了Fidelity 和 Vanguard 公司进行股票或者基金投资。花钱学习了房产翻新投资后，老师极力推荐用自管退休金计划 （self-direct IRA）进行房产投资。这样我们就需要找一个自管账户的代托公司（custodian）。自管账户的custodian (Equity Trust 公司）和普通的custodian (Fidelity, Vanguard 公司)一样，都是账户托管人。在这儿，你可以有你的罗斯个人退休账户 （Roth IRA， 传统个人退休账户 （traditional IRA）等等各种账户。在普通的custodian里，你只能用你账户里的钱买股票和基金。在自管账户的custodian里，除了买股票和基金 ，你还可以用你账户里的钱买房产，石油，黄金我说的是真正的黄金）等。房产可以是出租房，翻新房子，tax sale等等。

在老师的推荐下，我们找了一个Equity  Trust 作为我们的Self-Direct IRA 的Custodian. 在这家公司开了户，然后把Fidelity， Vanguard里的 Roth IRA， traditional IRA 的钱转到了self-direct IRA 的账户里。开户转钱的过程还是比较方便的。填个表格，然后跟Fidelity 和 Vanguard说，我们要把钱转到 Equity Trust公司, 一个月左右这些手续就办完了。在转钱的时候，traditional IRA 的钱转到traditional IRA，Roth IRA 的钱对接到Roth IRA，Health Saving Account的钱转到对应的 Health Saving  Account。转账的时候，不产生任何的收益,不需要交任何的税。


我们在刚开始的时候，traditional IRA 和Roth IRA 的钱是分开账户存放的。翻新卖出第一个房子后。看到traditional IRA 账户里的钱增长较快。考虑到traditional IRA 只是延迟交税，将来我们还要为收益缴税，不值得。于是，我们把traditional IRA 全转成了Roth IRA 账户。在Roth IRA，投资所得收益是享有免税待遇的。 就 这样，除了第一次为转换过程中的traditional IRA 缴费外，我们再也不需要为将来Roth里的收益缴税了。我们用Roth账户里的钱买卖房产，所有的收益和本金统统重新返回这个账户，永远不需要再交税了。 

运用：如何用自管退休金计划的钱进行房产投资？

1. 用退休账户进行投资。在买房子之前，提前把退休账户的钱转到自管退休金计划。 

不同公司之间转账的时候，是需要时间的。这个时间大约是一个月左右。而房产投资，好的机会是一，两天就要快速做决定的。你有自己的自管退休金计划， 马上就可以进行投资。 所以，
如果你现在就要买房子，建议你早点选择一个self-direct IRA 的custodian 开户。开户后，把钱从你普通的退休账户转到self-direct IRA账户中. 

2. 各个账户之间可以组合进行房产投资。

钱到账了，就可以买房子了，无论是出租房，还是买个烂房子翻新。买房的时候，如果钱足够，你可以用自己的IRA买这个房子。如果你的self-direct IRA钱不够买一个房子，你可以 进行各种组合，凑够钱买下这个房子：自己的IRA和你银行的钱；你的IRA和你LD的钱； 你的IRA和你配偶的IRA； 你的IRA和你朋友的IRA； 你的Roth IRA， HSA， 和传统 IRA等等。 各个组合都是可以的。

退休账户里的钱也是可以相互借贷的。比如你把钱借给你的朋友进行房产投资，然后收取利息。也可以借别人的钱进行房产投资，包括subject to 的投资方式 （继承原来房主的贷款，用很少的钱买房投资）等等。方式花样很多。

3.  如果不想将来大笔交税，建议把你的传统 IRA 转成 Roth IRA .

Roth IRA 向来是我的最爱。原因是在种子的时候交完税后，以后的大丰收就可以全留给自己，不需要跟美国政府分享了。而且， Roth IRA不像传统IRA， 70岁后的你可以不用这笔钱，把钱留给儿孙。他们也不用交税。我最喜欢的一种方式，如果你现在有紧急情况急需钱。比如你生病了， 房子里的空调坏了，等等。这个时候，如果你已经拥有Roth 账户5年， 你可以把Roth IRA 作为应急基金，把投进去的本金拿出来用。**没有任何的罚款**。

如果你做房产翻新投资，每年有着>25%的收益，想将来的收益永远不用交税，建议把你现在的traditional IRA 转成 Roth IRA. 现在交一次税，以后所有的收益，永不交税。

说明一下，虽然每年能投的Roth IRA有收入和投入总额的限制，但是， 从传统 IRA 转换成 Roth IRA 是没有任何限制的。

小结一下：


1. 建议用自管退休金计划的钱买房产。你可以把以往公司，或者个人退休账户的钱转移到自管退休金计划，进行房产投资。

2. 投资房产的钱，需要提前转到自管退休金计划。

3. 你可以用各种组合方式，买卖房产。

4. 如果你想将来永远不为收益交税，建议把你的传统退休账户转成 Roth 退休账户 (不仅仅适用于房产投资，股票基金投资也一样）。

声明：
本人在死磕自己，决心在今年，每个月写4篇文章。边做房产投资，边学习，同时，学着把自己的房产翻新的投资经验分享给大家。如果你想了解某一特定的知识和经验，请留言或发悄悄话给我。这样我就不需要苦心思索写什么了。

我不是给Equity Trust 这家公司做广告。个人近5年的体验，这家公司普通的服务实在是糟糕。这个你们在网站上查查 review 就知道了。有时候打电话过去要等10多分钟。后来我花了几百美元，获取了他们的Gold level service之后，就好多了。有专门的团队专门服务我们。买卖房子的时候， title 公司材料没有寄过来，他们会比我们更急，打电话问，材料怎么还没有寄过来呀？ 如果你们有更好的自管退休金计划 的代托公司（Custodian）， 请推荐。

我不是律师或者会计师。这儿所列的只是个人经历和观点。关于法律条款或者报税事宜，请咨询你的律师或会计师。

 

 


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