房产翻新投资的成功案例-我们的经验和教训

来源: 2018-02-25 05:02:59 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3337 bytes)
本文内容已被 [ 自由梦想 ] 在 2018-04-28 12:49:02 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

做房子翻新买卖已经几年了。最近刚刚卖掉了一个房子。在这儿记录一下房子翻新的经验和教训。供后来人参考。

这个房子当初是合伙人看中的,是HUD的房子,要价75K。 合伙人看到后让我赶紧投标。75K一分钱不差。投标后因为回复HUD信件不及时,HUD取消了我们的offer。跟 listing agent沟通后,等HUD把房子一放到网站上,我们赶紧投标。最后成功拿下。

这个是一个3室2.5卫(三个浴室中一个浴室没有淋浴,所以只能算半个)的房子,共1,748英尺, 2层楼。比较新,才建成12年,没有车库。房子前面是条运河。不远处是城市的排水泵。当时我担心可能会影响销售。后来的offer情况说明我的担心完全是多余的。

这个房子的装修主要是外表方面的,包括油漆,地板,灯具,厕所,厨房的更新。

这个房子是我们所做的房子中收到的offer 最多的一个房子。共收到了5个offer. 

我们是7/7/2017年以75K买进,经过装修后,9/21/2017年挂牌,我们刚开始要价 $165K, 房子刚刚上市一周,收到一个$148K的offer。  因为离我们的要价太远,我们就给了counter offer, 结果人家就不干了。然后就进入了漫长地等待期,11月份是感恩节,12月份是圣诞节,市场低迷。我们的价位持续地向下走,中间又有一个offer过来,可是对那个人能否拿到贷款表示怀疑,所以没有接受。最后在1月份的时候,当我们降价到了$150K 时,我们收到了三个offer. 参考了一下,挑了其中最高的一个。 2/16/2018年卖出。售价145K,最后净利润 35K. 历时7.5个月,收益 35K/101K=35%。

因为是用退休账户投资的,所以不涉及交税的问题。

**经验教训**:
1.  第一个offer一般就是最好的offer. 在考虑是否接受第一个offer的时候,得考虑到每个月大约$1600的持有成本。

2.  刚刚第一次list的价钱要合理。不要高得离谱。这个房子从最初的$165K 到最后成交的$145K, 价格差异在2万美元,差异太大。在市场上的时间足足112天。太长了一点。

3. 这个房子从closing 到list 近2个月,中间 contractor也换了。中间我们让不同的contractor bid .时间还算合理吧。如果是同一个contractor, 估计可以更快一点的。

对于这个房子的收益和进展,我们总体来说还比较满意的。

 

 


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所有跟帖: 

请问如何用退休账户投资房子 -gojustforfun- 给 gojustforfun 发送悄悄话 gojustforfun 的个人群组 (99 bytes) () 02/25/2018 postreply 05:38:50

不是借IRA,我是直接用IRA投资。用self direct IRA 即可买卖房子。我们一直用self direct IRA , -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:01:17

最好是直接转成Roth self direct IRA, 这样只要交一次税,以后就不用交了 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:05:55

用的哪家公司管理self directed IRA? -开十满- 给 开十满 发送悄悄话 开十满 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 22:36:18

花三万修? -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 05:48:18

是的。我们一般的房子的装修一般在3万左右 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (91 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:04:19

好便宜。在什么地方? -greencardwaiting- 给 greencardwaiting 发送悄悄话 greencardwaiting 的个人群组 (153 bytes) () 02/25/2018 postreply 10:24:33

美国南部 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:00:27

和第一个相差3千,怎么两万?这个翻新思路不错 -Impartial88- 给 Impartial88 发送悄悄话 Impartial88 的博客首页 Impartial88 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:12:41

看不懂你的描述。是我哪儿没有说清楚吗? -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:29:47

抱歉,我看拧了。房子卖的低两万是叫价高于市场价的缘故。 -Impartial88- 给 Impartial88 发送悄悄话 Impartial88 的博客首页 Impartial88 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:42:14

没事,可能是我描述的问题。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:48:38

HUD房子没有要求先自住两年吗?我遇到的怎么都有这个要求? -翡翠131- 给 翡翠131 发送悄悄话 翡翠131 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:32:14

Hud房子首选自住,通常两三个星期的期限,期内没有合格的Offer,就会对投资者公开。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:47:36

你说得 很对。一般刚开始是个自住的。几个星期后会开放给投资者 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:01:32

看市场,hud 房子一般给2~4周让自主者先买,没人买投资者就可买。 -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:47:52

赞一个!实在贴!把过程,结果和经验教训分享给大家。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 07:51:29

希望对你们的投资有参考作用 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:02:31

谢谢分享,写的相当明了, 清楚, 赞一个 -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 08:00:44

谢谢点赞。这样可以鼓励我把投资经验和教训写出来 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:03:52

请教hud房子title clean吗?要自己查吗? 现场拍卖会低于mortgage拍到吗? 谢谢 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 08:09:36

再请教: 独立屋2室1大卫改2室两小卫增一个主卫短期增值考虑值得做吗? 谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 08:14:36

查到: government gurenteen clean title. -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 09:02:13

再请教: 独立屋2室1大卫改2室两小卫增一个主卫短期增值考虑值得做吗? 谢谢。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 08:15:31

我只做至少3卧室,2个卫生间的,面积至少1200 SQ。主卫非常重要。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (138 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:07:01

谢谢! -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 14:40:31

谢谢分享! -老黄牛_吃草8- 给 老黄牛_吃草8 发送悄悄话 老黄牛_吃草8 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 08:42:09

不客气,希望对你的投资有参考作用 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:17:15

谢谢详细的分享。赞一个! -Fei_ya- 给 Fei_ya 发送悄悄话 Fei_ya 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 09:09:12

谢谢鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:11:34

忙活了半年赚3万多?这太不划算了吧,还承担了那么多风险 -不要拿我的饭盒- 给 不要拿我的饭盒 发送悄悄话 不要拿我的饭盒 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 09:43:54

对您大财主来说这点毛毛雨不算什么,对于很多小地主来说这是很好的回报了。再说人家不总结经验教训了嘛,说早接受第一个offer就好了 -地主不好当- 给 地主不好当 发送悄悄话 地主不好当 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 10:06:15

人家大部分时间是在等offer,又不是半年只做这一件事情 -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 10:29:09

3 万挺好。一年做15万 -Impartial88- 给 Impartial88 发送悄悄话 Impartial88 的博客首页 Impartial88 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 10:50:40

谢谢你的鼓励。我们今年的目标是能做10个这样的房子。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:10:46

很羡慕 ~ -Impartial88- 给 Impartial88 发送悄悄话 Impartial88 的博客首页 Impartial88 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 13:40:06

年初喊个大目标而已。真正要实现还是有很多工作要做的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 17:01:24

想知道,你是专职做fix-flip吗?如果有别的全职工作,再做10个flipping,时间精力怎么安排? -金满屋- 给 金满屋 发送悄悄话 金满屋 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2018 postreply 16:21:51

我是个小投资者,比不上你们。继续努力中。跟大家学习。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 12:08:40

不要讲风凉话!把你的经验讲出来和大家分享,你是怎么赚三万的? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 13:05:43

如何用ira投资买房?是否可以详细讲讲操作。 -april- 给 april 发送悄悄话 april 的博客首页 april 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 13:46:40

我在equity trust 开的self direct IRA 的账户,把我老单位的IRA, Roth IRA, HSA 转过 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 15:27:42

都转过去后有几个账户?多个账户买房子有更多的手续吗? -开十满- 给 开十满 发送悄悄话 开十满 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 22:41:35

把钱转过去就可以正常操作了。他们家的教育做得不错。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (148 bytes) () 02/25/2018 postreply 15:30:00

401K 上的钱能转过去吗? -SandyAn- 给 SandyAn 发送悄悄话 SandyAn 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 17:23:22

如果是你现在公司的,不行。如果是以前公司的。可以。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:01:24

我用的是equity trust. 他们的网站上有信息,告诉你如何操作。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:12:28

钱是放在money market , 等你看好了房子就借出来买房子,不用付penalty利息吗?另外,必须再把房子卖掉吗?然后赚 -april- 给 april 发送悄悄话 april 的博客首页 april 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 18:42:37

钱必须提前转到self direct Ira 公司才能买股票 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:03:24

说错了,买房子。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:09:42

没有任何的penalty. 建议你自己了解一下self direct IRA 就明白了。就像你在fidelity 买股票一样,你 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:09:09

钱必须提前一个月到self direct IRA.不然买房子的时候来不及的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:13:47

以后卖房子的钱就一直在self direct IRA 的账户上了。就跟fidelity 账户一样 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:15:04

这么新的房子还这么便宜就能买到!谢谢分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 15:50:00

这也是抢过来的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 17:04:04

很羡慕 又一位女强人!赞 -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 17:56:39

普通人而已 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 19:15:21

收益不错的, 很能干!赞!请问一下: -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (95 bytes) () 02/25/2018 postreply 20:39:26

另外找人装修的。不同部分找不同的合同工做。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 04:29:43

真佩服!请问你对房龄考虑吗?你的合伙人好像不出资,那他是做装修设计方面的事情吗? -咖啡女郎- 给 咖啡女郎 发送悄悄话 咖啡女郎 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 23:16:45

房龄一般我们不考虑。买的时候确定能卖多少钱,需要多少钱装修。根据70法则,决定是否值得买。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 04:32:41

请教70法则是什么? -aprilpinkrose- 给 aprilpinkrose 发送悄悄话 aprilpinkrose 的博客首页 aprilpinkrose 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 07:50:10

买房的价格不能超过 最后卖价×70%-装修费用 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 14:46:19

谢谢你提供的信息。太有用了。有几问题想请教一下 -kaph- 给 kaph 发送悄悄话 kaph 的个人群组 (98 bytes) () 02/26/2018 postreply 06:37:19

1. 不一定。2.hudhomestore -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 09:27:01

很棒很棒很棒!再接再厉. Contractors 好找么? -Nonon- 给 Nonon 发送悄悄话 Nonon 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 07:02:45

合适的不好找 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 09:27:21

买房的时候用self-direct IRA里的钱,请问卖房的钱可以直接存到这个账号里吗?中间付contractor的钱请问也可以 -JohnLocke- 给 JohnLocke 发送悄悄话 JohnLocke 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 07:47:28

都可以的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 09:27:58

用self direct IRA投资后的盈利必须存回这个账户才能避税吗? -thingonethingtwo- 给 thingonethingtwo 发送悄悄话 thingonethingtwo 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 16:55:24

是的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 18:56:29

self direct 里roth 和 不是roth的能合到一起买一个房子吗?还是各自分开买? 要是可以合那gain怎么算? -do-sth- 给 do-sth 发送悄悄话 do-sth 的个人群组 (0 bytes) () 02/26/2018 postreply 21:25:16

可以合在一起买。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (369 bytes) () 02/27/2018 postreply 09:30:15

太涨学问了, 谢谢啦. 还有self direct IRA可以贷款吗? equity trust服务好不好? -do-sth- 给 do-sth 发送悄悄话 do-sth 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2018 postreply 10:48:01

贷款不行。普通服务一般。我受不了,加钱成了他们的vip 用户。服务就到了可以接受的水平。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2018 postreply 13:31:21

他们的教育做得不错。因为我周围的人都用equity trust,我也就用了 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2018 postreply 13:32:46

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