回复：回复：急：加州 implied oral one year lease 有法律约束力吗？

 

原則上一個合約的成立有四個原則, offer, acceptance,, counter offer (Intention of legal consequence), request for information (consideration).您的問題應該由第一與第二部份來考慮.

• An offer

在您的情況依據您所說的 “我就问他们要了一些信息，包括他们父母(co-singers) 的 credit reports. 我 email 说收到信息后会 draft lease” 因為您提供這樣一個資料,所以基本上從法律上來說,您是提供了對方一個合約的原件.  特別是您已經告知對方您的意圖是在對方回件之後會開始起草一個書面的合約,所以基本上您是與對方建立了一個共識是您有意與對方建立這個合約

• Acceptance:

在您的情況這是一個相當麻煩的問題, 因為除非您在原本的電郵中告知對方應該在多少時間之內回應,否則上述這個 offer 就不再有效,基本上您建立了一個 open ending 的合約, 也就是說在合理的時間之內,這個 offer 都是有效的.  所以您原本的資料中說明 “其中一家父母过了很长时间才回复。这两个学生一直住校，没有 previous landlords' references”,所以這裡有三個問題

(I)                上述的 offer中你是否說明兩家都必須同意,您才會出租,或是您應該對於這兩家分別提供了 offer,也就是說這個 offer 是提供給兩個不同的個体,而彼此之間沒有任何牽連 ? 一般的情況,您這個 offer 應該是針對兩個個人分開來處理 ,因此一方” 过了很长时间才回复”不應該代表您應該或是有權對另外一個學生撤回您原本的 offer,所以您原來的 offer中的文字與內容是相當重要的. (當然如果您當初說明了這個 offer 必須雙方兩邊的家長與學生都同意,那麼您就應該有話說,  所以您最初的 offer 中是如何寫的是處理這個問題的關鍵,沒有看到這個東西,真正很難告訴您應該如何處理.

(II)             您所謂”很長的時間”指的是多長,  30 天,60  天, 或是更長, 老貓沒有時間細查加州相關的法律是否有規定,(可能 APT 網友在加州可以告訴您),然而一般的情況,如果您沒有定出需要回應您要求的底限,一般給予對方 30 天的時間來回應應該不會算太長, 同時在您的情況,您應該在放棄與對方繼續協商之前,至少書面通知您的決定,而不是等您租出去之後再告知. (老貓當然了解您這麼做的原因可能是”一鳥在手…”,同時另外再找機會,所以保證您自己不吃虧,但是您現在所面對的情況就證明了這種做法的缺失.

 

(III)          您是否在您與對方的電郵間說明的很清楚,這個 offer 是否有效或是您做出決定的關鍵是對方必須提供” previous landlords' references”,如果您提了,那是最好,否則您是在原來的 offer 之外另外加上一個不合理的門檻,雖然幾乎所有的租屋都用這個東西,但是在您的情況,就表示您對這個原本的 offer 沒有意圖真正執行. 如果這個學生的家長真正提出訴訟,這對您是相當的不利.

至於如何解決這個問題,因為您已經與其他人簽約,原則上應該不可能說您現在為了這個家長的要求而撕毀您已經承諾的東西, 不過就您所列的資料,老貓的估計是對方有可能恫嚇您的成份居多,真正對您提出訴訟的成份居少,  如果您已經將屋租出去了,最多是您告知對方這個決定已經不可能改變,建議對方 Move On, 然後再看對方的反應,這個問題可能只能軟求而不能硬上, 然而個人不會建議您主動 offer 對方任何金錢上的協助來補償對方,如果對方主動提出,或許可以看看對方要求多少再來考慮,

同時因為老貓並不熟悉加州的相關法律對於租屋合約的協商上是否有任何特別的規定來防止類似於您的情況,所以個人會建議您問一下 APT 網友, 他在加州也許應該比較了解加州法律系統中相關的規定.

 

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• 多谢老猫说的这么具体，让我有些头绪。 -hahumiaomiao- ♀ (352 bytes) () 07/29/2012 postreply 00:38:22