说出租房折旧是一种税务优惠，事实是

当你卖出这套出租房时，过去27.5年中的所有折旧都加回来作为当年的long capital gain。因为是累加，你的最高的tax rate 可能会比以前高很多。

楼下有人说房产可以传给下一代。在美国，什么样的资产不能传给下一代？而且，这种一开始投资就考虑传给下一代对大多数人可能不适合。最终有巨额财产传给下一代的人毕竟是少数人。

所有跟帖： 

• 所以老朽有名言可卖可不卖不卖。资产重组也是要考虑利弊。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:48:16

• 请问long term capital tax rate是如何累加到高很多的？看不懂 -惨白的天使- ♂ (38 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:50:40

• 没能从房地产获利有你这种看法是正常的，而从中获利者可能会有不同的观点。 -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:51:00

• 说得太对了！ -古来万事- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:52:02

• +1 虽然我不投资地產也没有傳承的需要和想法 但是佩服人家利用杠杆走出一条路的 哈哈 -goingplaces- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:19:10

• 好问题, 股市 VS 房市 50年比较 -RomaVacation- ♂ (5289 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:53:10

• 如果没有折旧，老朽租金的marginal Tax Rate是37%+， 有了折旧才可以低收入税，以后付20%有什么不好啊 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:53:11

• 只能说明你对延税的理解不够透彻啊 -有风景的房间- ♀ (484 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:56:08

• 说的有道理，赞一个。请问“用 life insurance 的保险赔付交税”这个怎么操作呢 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:00:51

• 生命保险是不用交税的 -有风景的房间- ♀ (306 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:06:55

• 感谢，又学到了一点知识:).一直好奇富人怎么避税的 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:09:21

• True in Canada, but might not be in other countries. -最西边的岛上- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:10:57

• 保额不用赋税。生命险费估计公司付，否则也不便宜。普通家庭只买个20，30年，老了很贵。 -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:56:10

• 只要比交税合算就对了 -有风景的房间- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:03:51

• 老大， 虽然无可否认的您是成功的人生， 每年20万的股票红利是相当不错的成绩， 不过也不需要看不起俺们穷人家吧. -smlandlord- ♂ (684 bytes) () 12/28/2023 postreply 09:56:38

• 嗨，你想多了，他没看不起地主的意思呀。你这样的大佬，还需要别人来认可你的1亿资产不够成功吗？感谢一直以来的分享 -sept.- ♀ (63 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:04:17

• 大佬说看不起地主是幽默。他还是想说明税对投资房地产的好处所在，有那么多资产还是“穷人”。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:09:26

• 哦，好吧。有点担心他真生气了：） -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:17:06

• 做地产，越做就发现自己多渺小. -smlandlord- ♂ (98 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:15:44

• Key Word Instition owners. 不能和个人比甚至个人也不能和普通集资公司比 不在同一个水平上 -goingplaces- ♀ (24 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:34:35

• 这个我信。不认识富人，但是认识他们的那些个高楼大厦。：） -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:35:29

• 你实在是太谦虚了。 -Shine20- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 12:18:44

• 哈哈，差一点领饭票了，很。与川普有一比。 -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:13:14

• 一万块钱要交的税延后到27年再交，贬值多少啊？ -老朽- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:02:11

• 咱们就按股市里的朋友说的，一万该交的税没交放了指股，27年后赚多少啊？然后再去交这一万的税。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:17:32

• 请问这一万块钱不用，地主们的日常开销从哪里出呢？靠纯租金收入够嘛？100米的地主应该例外吧 -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:26:45

• 那就用掉好了，27年后房价翻几倍后补交一万有什么问题？再说，27年房租都不知道收了多少。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:33:35

• 哈哈，朽爷您中计了，福虎兄是不想让您离开投资理财这个宝地。 ：） -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:40:34

• 有问题不会回避。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:41:40

• 通货膨胀阿 -mobius- ♂ (60 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:08:04

• 这点你说得没错。这点很有迷惑性，其它遗产也不交税。但延税有其意义，还能用1031部分弥补，不过有代价也依然在”贼船“上。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:13:27

• 其实，投资房很容易传给下一代，而且也应该这样操作，因为，生前卖掉一栋投资房的手续费就比日常出租盈利报税还高的多，需要用钱 -trimtip- ♂ (309 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:18:05

• 看了几位网友的贴子，好像下一代不愿意接手出租房的不在少数 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:21:27

• 继承的当天就卖了好了，这么多年涨下来，多卖少卖几万无所谓了。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:24:14

• 手续费加税几十万，有的上百万而不是几万，因为房子贵，卖不是一件容易的事。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:29:04

• 晕死了，按老朽说的，10万买的，涨了27年变50万了，折旧8万，卖的时候50万-3万费用= 47万，有什么不容易？？ -米奇的厨房- ♂ (83 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:30:42

• 如果是500万，一千万的房子？加州并非都是南加50万房，即使南加50万也是极其便宜的房啦，稍微好一点区就是一百万以上。 -trimtip- ♂ (176 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:36:05

• 乘以10啊，我怀疑有谁买SFH是1000万去出租的，这里有这样的地主吗？你给找一个出来让我见识见识 -米奇的厨房- ♂ (39 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:37:48

• 买的时候，一百万很正常甚至是便宜的，30年后不就是一千万了？ -trimtip- ♂ (108 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:39:38

• 那就用乘法啊，乘以10 不就得了。1000-60-160=780万，那更加好了 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:41:56

• 你才有问题呀，留给后代继续经营不好吗，为啥要卖掉让经纪人大赚一笔，除非你是经纪人？当然希望多买卖赚手续费，啊？ -trimtip- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:45:39

• 如果后代喜欢当然可以继续，不喜欢就卖，有什么问题啊？不喜欢非要后代接收干？就喜欢折磨后辈？ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:47:58

• 买的房子都能涨这么多吗，要是涨的少或不涨，是不是就亏了 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:36:30

• 27年啊。不是2.7年啊，而且投资还是要做功课的吧？不是瞎买吧。我们乡下都有3，4年翻倍的，不要说加州这种好地方了 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:38:25

• 我自住房买了14年了，直到19年房价比买的时候高了2-3万。疫情之后涨了不少。过去这些年在当地做出租房的不少，10多 -sept.- ♀ (105 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:44:48

• 自住房，和出租房的考虑不一样的，我有的出租房10几万买的，我买自住房会去买这样的房子吗？？ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:46:36

• 自住房也好，10多万的出租房也好，10多年没这么涨，也就是赶上疫情才涨起来 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:02:49

• 那就看眼光了，我有房子不是因为疫情涨起来的，疫情那几年涨的非常快就是了 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:20:53

• 不要说都有3.4年翻倍的，是都是3.4年翻倍的嘛？我有一只股票3年涨了100倍，昨天刚刚卖掉。LOL -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:45:12

• 不都是，还有两年翻倍的，我们这里是乡下，没有朽哥的南加这么好。我业没有不声不响负投入的本事。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:48:32

• 实在不愿自己接收的，可以交给PM管，几十年出租的房子，基本上现金流每年也是很多的，用PM也是用得起的。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:35:14

• 记得小地主说，要是60-80个房子，可以交给PM管。30个房子或者以下，还是自己管，不然现金流太低 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:39:05

• 20~30年后，加州投资房现金流都变得肥肥的，没看老朽的文章？ -trimtip- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:40:35

• 看的是smlandlord的文章 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:59:51

• SPY不卖一直持有其增值不也是延迟交税嘛，而且分红税率很低。租金的净收入部分应该是short term capital -福虎- ♂ (260 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:21:39

• 房产是比股票更稳的投资，这个是共识。在房市低谷入市等同于在股市低谷入市，都可以长期持有。只是看你有没有那个眼光和机遇了 -sept.- ♀ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:28:52

• 不同点，1 房产有房产税，而股票不卖不交税；2 投资房可以做1031继续延迟交税，而股票没有；3 自住房 -悠步天- ♂ (68 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:47:03

• 可以 CASHO OUT, -mobius- ♂ (185 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:40:27

• 股市一涨，股神们就出来得瑟，地主就会被埋汰。自己喜欢就好，地主们没义务给他科普。 -蓬莱阁21- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:25:20

• 今年油股大跌啊！呜呜呜呜 -福虎- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:28:45

• 没有吧？我的shel虽然涨的不太好，今年大约20%，外加大约5%的分红。 -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:43:03

• 但是2022年逆市上涨了好多，有70%左右吧。 -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:44:31

• 很大可能性 2024 可能也沒有什么 macro factors 帮助油股继续向上 只要它们不减分红 你就当看不見吧。 -goingplaces- ♀ (106 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:44:55

• 去年到今年也许明年上半年，应该是投资股票比房地产好，这是没错，但不等于30年投资股市都比房产好，这里牵涉到利率问题 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:48:51

• 其实哪个行业做好了都行。地主相对来讲门槛低，成功率大。要是能力足够强，股票市场赚钱当然是最简洁快速。 -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:51:38

• 能力足够强，像袁征那样建个公司然后IPO最好了。炒二级市场的股票多麻烦啊，也挣不了多少。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:36:47

• 您要是能大获成功的话，餐饮业也挺好。想想熊猫快餐和那个什么越南辣酱吧。人家都是B，都是原生态成长。 -tiejiangye- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 10:55:36

• OMG，几年前还说熊猫有六七百家，现在已经两千家了。超过JY的门数了。 ：） -tiejiangye- ♂ (289 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:08:20

• 当然，投资这个事情都是虾有虾路，蟹有蟹路的事，做好自己能做的，不用去贬低别人做的。自己觉得自己做的对 -米奇的厨房- ♂ (162 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:25:20

• 这 -悠步天- ♂ (206 bytes) () 12/28/2023 postreply 11:50:17

• 百家争鸣，很好 -sleepbird- ♂ (0 bytes) () 12/28/2023 postreply 20:45:00