硅谷自住房改为出租的会计问题

十几年前在硅谷购房自住至今.最近正在搬到另一处房子.原来的房子准备长期出租.有几个问题请教.
为了讨论方便,设购房时价格为1百万,目前地产税按照150万估值缴纳,房子的目前市价为200万.没有贷款.

(1)自住房如果出售,收益中有50万不用交税.如果改为出租,五年以后这50万免税额岂不是白白浪费了?
有人建议成立一个LLC,自己把房子以150的价格"卖"给LLC.这样一来50万免税额度就拿到了.
而且出租房以150万的基础价格开始每年折旧.
这种处理方法是否可行? 有没有其他方法?

如果可以自己卖给自己,那是不是也可以什么都不做,出租房按照150开始折旧?

如果按照市价200万"卖"给LLC,是不是会提高地产税?

(2)如果不能按照(1) 的方法改变房子的基础价格,那么出租房以什么价格开始折旧?

(3)出租之前多少有些修理,这些费用应该可以算成出租房的开销吧?


预先谢谢了!

所有跟帖： 

• 硅宽哥， 问的好啊。赚钱不容易啊。 但这是宽佬的痛苦， 还是值了。 -winxue11- ♂ (0 bytes) () 02/26/2015 postreply 20:16:21

• 不可以卖150万，但是有一个好办法，完全合法 -free2005- ♀ (146 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:06:03

• haha, death and taxes.... -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:15:07

• No, No, No... -柠檬椰子汁- ♂ (1445 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:14:41

• 发现柠檬非常厉害，赞 -9876543- ♀ (0 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:48:14

• 同意。坛子里好些不同人才。柠檬是条理清楚技术深入型 -mandywu99- ♀ (48 bytes) () 02/26/2015 postreply 23:49:53

• 这些条文，问人不如自己看，不信传言。 -柠檬椰子汁- ♂ (50 bytes) () 02/27/2015 postreply 00:16:34

• 你忽略了折旧额（depreciation), 你的公式因此不完全正确。 -长啸- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 20:26:17

• 卖掉 -sgmhz2- ♂ (316 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:20:17

• 他可以最后回去再住两年 -柠檬椰子汁- ♂ (148 bytes) () 02/26/2015 postreply 21:28:24

• 没听说过要 pro rate 吗？ -sgmhz2- ♂ (0 bytes) () 02/26/2015 postreply 22:42:12

• 他的前提是赚了一百多万，也就五十万能免税，和prorate差不多。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 02/26/2015 postreply 22:48:05

• 这个我还没问过Accountant， 我的理解是pro-rate是这50万本身pro rate -sgmhz2- ♂ (140 bytes) () 02/26/2015 postreply 23:11:14

• the other way around -柠檬椰子汁- ♂ (940 bytes) () 02/26/2015 postreply 23:21:56

• 学习了， 但你说的同时卖两个也可以吗？ -sgmhz2- ♂ (54 bytes) () 02/27/2015 postreply 06:53:36

• Yes you are right, only one exclusion every two years -柠檬椰子汁- ♂ (254 bytes) () 02/27/2015 postreply 09:39:52

• 这里解释很多 -小小美羊羊- ♀ (299 bytes) () 02/26/2015 postreply 23:47:37

• 好像出租期间的depreciation recapture是按照25%的税率征收，房价增值部分按capital gain征税 ( -情况就是这么个情况- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 21:31:55

• 硅谷自住房改为出租的会计问题(二) -硅农- ♂ (2926 bytes) () 02/27/2015 postreply 10:28:14

• 但是， 这12万5房税可在收入里减掉。 （100-28%）=72%X12.5K = 90K。 更captal gain tax -winxue11- ♂ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 20:34:42

• Pay for professional service. Do not call a CPA firm to ask for -restlessheartusa- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:24:14

• To ask questions for free. Americans don't do that. -restlessheartusa- ♀ (0 bytes) () 02/27/2015 postreply 12:25:56

• 好像你比IRS都精明 -wxc225- ♀ (1 bytes) () 02/27/2015 postreply 14:34:51