硅谷自住房改为出租的会计问题

十几年前在硅谷购房自住至今.最近正在搬到另一处房子.原来的房子准备长期出租.有几个问题请教.
为了讨论方便,设购房时价格为1百万,目前地产税按照150万估值缴纳,房子的目前市价为200万.没有贷款.

(1)自住房如果出售,收益中有50万不用交税.如果改为出租,五年以后这50万免税额岂不是白白浪费了?
有人建议成立一个LLC,自己把房子以150的价格"卖"给LLC.这样一来50万免税额度就拿到了.
而且出租房以150万的基础价格开始每年折旧.
这种处理方法是否可行? 有没有其他方法?

如果可以自己卖给自己,那是不是也可以什么都不做,出租房按照150开始折旧?

如果按照市价200万"卖"给LLC,是不是会提高地产税?

(2)如果不能按照(1) 的方法改变房子的基础价格,那么出租房以什么价格开始折旧?

(3)出租之前多少有些修理,这些费用应该可以算成出租房的开销吧?


预先谢谢了!